賃貸借契約が解除された場合の転貸借契約は?

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。AはBの譲渡を得て、適法に甲建物をCに転貸している。その後、Aの家賃滞納により、AB間の賃貸借契約が解除された。


[参考図]

 賃貸人    転貸人     転借人
  B      A       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約
     ↑
     解除

  さて、この事例で、BA間の賃貸借契約解除されたことにより、AC間の転貸借契約はどうなるのでしょうか?
 結論。BA間の賃貸借契約が解除されたことにより、AC間の転貸借契約は終了します。なぜなら、AC間の転貸借契約は、BA間の賃貸借契約の存在の上に成り立っているからです。従いまして、元を断たれたAC間の転貸借契約は終了します。
 ただし!ここで大事な注意点があります。それは、AC間の転貸借契約が終了するタイミングです。AC間の転貸借契約は、BA間の賃貸借契約が解除されたことにより終了しますが、決して、BA間の賃貸借契約が解除されると、それに伴い自動的に終了するわけではありません
 ではいつ終了するのか?
 BA間の賃貸借契約が終了すると、「元を断たれたAC間の転貸借契約」の下で、甲建物を使用している転借人Cは「不法占拠者」となります。そして、賃貸人Bは所有権に基づき、転借人Cに対し、甲建物の明渡し請求をすることになります。この請求をした時に、AC間の転貸借契約が終了します。つまり、賃貸人Bが転借人Cに対して、甲建物の返還請求をした時に、AC間の転貸借契約が終了します。細かい話ですが、これは資格試験等の民法の問題で問われやすい部分です。もし「賃貸借契約が解除されると同時に転貸借契約も終了する」というような肢が出題されたら、それは誤りの肢になります。お気をつけ下さい。

なぜ転貸借契約の終了時期がそのタイミングなのか

 これにはちゃんとした理屈があります。別に試験問題で問うために、そのようになっている訳ではありません。その理屈はこうです。
賃貸借契約において、賃貸人は賃借人に対し「目的物を使用収益させる義務」を負う(オーナーは賃借した不動産を賃借人に使わせてあげる義務を負うということ)。しかし「目的物を使用収益させる義務」が履行不能に陥れば、賃貸借契約は終了する。例えば、賃貸借している不動産が滅失したら、その賃貸借契約は終了する。なぜなら、不動産が滅失してしまったら「目的物を使用収益させる義務」を果たすことが不可能になる、すなわち、履行不能に陥るからである。
 賃貸借契約が解除された際の転貸借契約については、賃貸借契約の存在の上に成り立っている転貸借契約は、賃貸借契約が解除されると、いわば宙ぶらりん状態になると考えられる。そして、賃貸人が転借人に明渡しを請求した時に初めて「履行不能」に陥ると考えるので、賃貸借契約が解除された際の転貸借契約の終了時期は「賃貸人が転借人に明渡し請求をした時」になるのである」
 このような理屈になります。なんだか、分かるような分からないような、そんな理屈ですよね(笑)。ただ、これは判例で結論づけられていることですので、納得の如何に関わらず「こうなっているんだ」と、強引に頭に入れておいて頂ければと存じます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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