転貸借における賃貸借契約の解除 転借人への催告は必要?

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。そして、AはBの承諾を得て、適法に甲建物をCに転貸した。ところが、AはBに支払うべき家賃を滞納している。


 この事例で、甲建物の賃貸借契約を結んでいるのはAとBで、CとAは転貸借契約を結んでいます(転貸借についての基本はこちらの記事をご参照下さい)。各自の立場は下記のとおりです。

 賃貸人    転貸人     転借人
  B      A       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 家賃は、転借人Cは転貸人Aに支払い、転貸人Aは賃貸人Bに支払うことになるのですが、事例の転貸人Aは、賃貸人Bに支払うべき家賃を滞納してしまっています。
 さて、この場合に、賃貸人Bは、契約解除の前提として、転借人Cに対し、支払いの催告をする必要があるでしょうか?
 通常の賃貸借であれば、賃借人が家賃を滞納している場合、賃貸人は、その賃貸借契約の解除を前提に、賃借人に対して家賃の支払いの催告ができます。解除を前提の支払い催促とは、要するに「家賃を支払わないなら出てってもらうぞ!」ということです。※
※実際の立ち退きはそう簡単にはいきません。なぜなら、不動産賃貸借の場合「信頼関係破壊の法理」が働くからです。ここでは立退き問題の詳細については割愛しますが、「信頼関係破壊の法理」につきましては、こちらの記事をご参照下さい。
 事例で、家賃を滞納している賃借人Aは、甲建物の賃貸借契約における賃料支払い債務を遅滞している、つまり履行遅滞に陥っています。履行遅滞に陥っている者に対して、相手方は、相当の期間を定めた上で催告し、期間内に履行がされない場合は、契約の解除ができます。

(履行遅滞等による解除権)
民法541条
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。

 従いまして、賃貸人Bは、家賃を滞納している賃借人Aに対し「◯月◯日までに家賃を支払わなければ、甲建物から出てってもらう!」という催告ができます。
 さて、ここまでは、何も問題ないと思います。しかし、事例の問題点は、転借人Cの存在です。というのは、もし、BとAとの間の賃貸借契約が解除されれば、転借人Cが困ってしまうからです。なぜなら、AとCの転貸借契約は、BとAの賃貸借契約の存在を前提に成り立っているからです。互いの契約は別個のものですが、賃貸のない転貸などありえません。ですので、BA間の賃貸借契約が解除されれば、AC間の転貸借契約も消滅し、転借人Cは甲建物から出て行かざるを得なくなります。要するに何が言いたいかといいますと、本来、賃貸人Bと転借人Cは契約関係にはないので、両者に権利義務関係はありません。しかし、BA間の賃貸借契約の解除の問題については、転借人Cも立派な利害関係人なのです。
 また、それに加えて、民法613条の規定により、賃貸人Bは転借人Cに対し直接、家賃を請求することもできます。
 以上のことから考えると、賃貸人Bは、賃借人・転貸人Aの滞納家賃の問題とはいえ、転借人Cに対しても、支払いの催告をする必要があるのではないでしょうか?
 結論。賃貸人Bは、賃借人・転貸人Aの滞納家賃について、転借人Cに対し、支払いの催告をする必要はありません。従いまして、賃貸人Bは、賃借人・転貸人Aに催告をして、それでもAが家賃を滞納し続けるならば、転借人Cの存在を無視して、BA間の賃貸借契約を解除することができます。

 転借人Cがかわいそう!
 はい。確かにかわいそうです。しかし、これは転貸借のリスクです。転借人Cは、あらかじめこのリスクも承知した上で、Aとの転貸借契約に臨まなければならないのです。

 でも賃貸人Bは転借人Cに直接家賃請求できることと整合性が取れなくね?
 そんなこともないのです。なぜなら、民法613条の規定による賃貸人から転借人への直接の賃料請求権は、権利であって義務ではありません。ですので、Aの家賃滞納に伴うBA間の賃貸借契約の解除について、賃貸人Bは、あらかじめ転借人Cに対しても、催告をする義務はないのです。
 従いまして、もし転借人として転貸借契約をする際は、転貸人の信用性をしっかりと確かめた上で、契約するのが良いでしょう。
(スマホでご覧の場合、次の記事へ進むには画面下左の前の記事をタップして下さい)

コメント

非公開コメント

サイト運営者

根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
根本総合行政書士です。
宜しくお願いします。

保有資格:
行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

スポンサーリンク

QRコード

QR

お問い合わせ

名前:
メール:
件名:
本文:

スポンサーリンク