転貸借(サブリース) 賃貸人から転借人に直接家賃請求するときの注意点

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。その後、Aは、Bの承諾を得て、Cに甲建物を転貸した。


 これは、賃借人Aが、Cに転貸(いわゆるサブリース)した、というケースです。このケースで、甲建物の賃貸借契約を結んでいるのはAB間で、CA間転貸借契約を結んでいます。そして、このような場合、Aは「転貸人」になり、Cは「転借人」となります。

 賃貸人    転貸人     転借人
  B      A       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 転借人Cは転貸人Aに家賃を払い、転貸人Aは賃貸人Bに家賃を払います。これが基本ですが、民法613条の規定により、転借人は賃貸人に直接の義務を負うので、賃貸人Bから転借人Cに対して、直接に家賃を請求することもできます(つまりサブリースの場合、サブリース会社をすっ飛ばしてオーナーから直接、入居中の人へ家賃を請求することもできるということ)。

(転貸の効果)
民法613条
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。

 ただ、ここで注意点があります。上記の民法613条の規定により、賃貸人が転借人に対して直接、家賃を請求する場合、請求できる家賃は、賃貸借契約で定められた賃料と転貸借契約で定められた賃料の、低い方の家賃です。どういうことかといいますと、例えば、冒頭の事例で、賃貸人Bと転貸人Aの賃貸借契約で定められたBA間の家賃が10万円で、転貸人Aと転借人Cの転貸借契約で定められた家賃が8万円だとしましょう。この場合に、賃貸人Bから転借人Cに直接、家賃を請求するとき請求できる金額は8万円まで、になります。なぜなら、転借人Cの負っている賃料債務は8万円だからです。転借人Cが負っている賃料債務を超えた金額を請求することはできません。また、賃貸人Bと転貸人Aの賃貸借契約で定められたBA間の家賃が8万円で、転貸人Aと転借人Cの転貸借契約で定められた家賃が10万円だとしましょう。この場合も、賃貸人Bから転借人Cに直接、家賃を請求するとき請求できる金額は8万円まで、になります。なぜなら、賃貸人Bが持っている賃料債権の金額が8万円だからです。賃料債権を超えた金額を請求することはできません。
 つまり、民法613条の規定により、賃貸人から転借人に直接に家賃を請求する場合でも、債務者(転借人)の賃料債務を超えた金額を請求することはできず、また、債権者(賃貸人)の賃料債権を超えた金額を請求することもできない、ということです。ですので、結果的に、賃貸借契約で定められた家賃と転貸借契約で定められた家賃の低い方しか請求できない、となるのです。

転借人は賃貸人と転貸人、ダブルに家賃支払い義務を負うのか

 もちろん、転借人はダブルの支払い義務を負うわけではありません。もし、すでに転貸人に家賃を支払っているのに、賃貸人から家賃を請求されたら「すでに支払い済みです」と主張すればいいのです。しかし、民法613条には気になる一文があります。それは「賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない」というところです。これはどういうことかといいますと、例えば、転貸借契約の家賃の支払い期日が月末だったとして、転借人は20日に家賃を支払っていたとします。その場合に、賃貸人から転借人に家賃の支払い請求があったときは、転借人は「すでに支払い済みです」と拒むことができない、ということです。ではこのようなときに、転借人はどうすればいいかといいますと、一旦、賃貸人に対して家賃を支払った上で、転貸人に対し、支払い済みの家賃の返還請求をすることになります。
(スマホでご覧の場合、次の記事へ進むには画面下左の前の記事をタップして下さい)

コメント

非公開コメント

サイト運営者

根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
根本総合行政書士です。
宜しくお願いします。

保有資格:
行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

スポンサーリンク

QRコード

QR

お問い合わせ

名前:
メール:
件名:
本文:

スポンサーリンク