転貸借(サブリース) 賃貸人は転借人に直接家賃請求できる?

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。その後、Aは、Bの承諾を得て、Cに甲建物を転貸した。


 これは、賃借人Aが、賃貸人(オーナー)Bの承諾を得て、適法に甲建物をCに転貸(また貸し)した、というケースです。このケースで、甲建物の賃貸借契約を結んでいるのはAとBです。CはAと転貸借契約を結んでいます。そして、このような場合のCを「転借人」と呼びます。Aは「転貸人」になります。つまり、各自の立場を示すとこうなります。

 賃貸人    転貸人     転借人
  B      A       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 このようになります。少しややこしく感じるかもしれませんが、まずはここを押さえて下さい。
 甲建物の家賃は?
 転貸人Aは、転借人Cに対し、家賃を請求できます。つまり、転借人Cは転貸人Bに家賃を支払うことになります。そして、賃貸人Bは、転貸人Aに対し家賃を請求し、転貸人Aは賃貸人Bに家賃を支払います(ここは転貸前と変わりません)。
 さて、ではこの事例で、賃貸人Bは、転借人Cに対して、直接、家賃を請求できるでしょうか?
 結論。賃貸人Bは、転貸借Cに対して直接、家賃を請求できます

(転貸の効果)
民法613条
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。

 本来なら、賃貸人Bと転借人Cは契約関係ではないので、BC間に権利義務関係も発生しないのですが、上記の民法613条により「転借人は賃貸人に対して直接に義務を負う」として、賃貸人Bは転借人Cに対して、直接に家賃を請求できることになります。
 尚、賃貸人Bが転借人Cに直接に家賃を請求しても、賃貸人Bと転貸人Aの賃貸借契約には何の影響もありません。従いまして、従来どおり、賃貸人Bは転貸人Aに家賃を請求できます。

補足1・サブリース
 ちなみに、巷で「サブリース」と言われているのは、この転貸のことです。そしてサブリースでよくあるのが、事業者がマンションやアパートを一棟まるごと借りて、一室ずつ個人の客に賃貸する、というパターンです。つまりそれは、そのマンションやアパートのオーナーから事業者が一棟まるごと賃借して、個人の客に転貸しているということです。したがって、その場合に「賃貸借契約」を結んでいるのは、オーナーとサブリース事業者です。サブリース事業者と客が結ぶ契約「転貸借契約」になります。そして、客はサブリース事業者に家賃を払い、サブリース事業者はオーナーに家賃を払います。

補足2・オーナー向けのサブリース提案
 よく、マンションやアパートの経営者(オーナー)向けのサブリースの提案がありますよね。これは一体どういうことなのかといいますと、要するに、サブリース事業者がオーナー所有のマンションやアパートを賃借して、一定の家賃収入をオーナーに保証した上で(たとえ空室が生じても、サブリース事業者からオーナーへ、約束した一定の家賃が支払われるということ)客に転貸することにより、オーナーは空室による家賃収入減少のリスクを回避することができる、というわけです。これだけ聞くと、オーナーにとって良いことづくめのように思われますよね。しかし、実はこれにも落とし穴があります。その詳細についてここでは申しませんが、とりあえず頭に入れておいて頂きたいのは「オーナー向けのサブリース提案にもリスクがある」ということです。この問題につきましては、また機会を改めてお話できればと存じます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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