賃借権の適法な譲渡 敷金や滞納家賃の行方

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。その後、AはBの承諾を得て、その賃借権をCに譲渡した。


 これは、賃借人Aが、賃貸人(オーナー)Bの承諾を得て、適法に甲建物の賃借権をCに譲渡した、というケースです。
 さて、この事例で、Aは賃貸人(オーナー)Bに対し、敷金の返還請求ができるでしょうか?
 結論。AはBに対し、敷金の返還請求ができます。
 この結論の法的な論理はこうです。賃借人Aは、適法にCへ賃借権を譲渡したことにより、賃貸借契約から離脱します。すると、Aは甲建物の賃借人ではなくなります。甲建物の賃借人ではなくなるということは、甲建物を賃借するための担保として賃貸人Bに預けている敷金は、その役割がなくなります。敷金は家賃不払いなどのための担保として、賃借人から賃貸人へと預けるお金です。もはや賃借人ではなくなり、賃借人としての債務もなくなったAが、賃貸人Bに、賃借人の債務の担保として敷金を預けておく、というのはおかしな話です。従いまして、Cへ適法に賃借権を譲渡して、甲建物の賃貸借契約から離脱したAは、Bに対し敷金の返還請求ができるのです。
 尚、適法に賃借権が「旧賃借人→新賃借人」と譲渡されても、敷金についての権利義務関係が当然に「旧賃借人→新賃借人」と引き継がれることはありません。特段の事情がない限りは、AB間の「敷金についての権利義務関係」が終了して、BC間に新たな敷金の権利義務関係ができる、という形になります。だからこそ、AはBに対し敷金返還請求ができるという訳です。ここはオーナーチェンジの場合とは異なっていますので、ご注意下さい。
 ちなみに、現実の実務においては、賃貸人(オーナー)のBが、賃借権の譲渡の承諾を与える際に、新たに賃借人となるCから敷金を受領すること(Cに敷金を払わせること)を条件としますので、旧賃借人のAに敷金を返還しても、賃貸人(オーナー)のBには何の問題もありません。

滞納家賃はどうなる?

 適法に賃借権が譲渡された場合、旧賃借人は賃貸借契約から離脱します。冒頭の事例の場合、Aが賃貸借契約から離脱し、BC間の賃貸借契約がスタートします。
 さて、では冒頭の事例で、適法に賃借権を譲渡する前に、Aに滞納家賃があった場合、その滞納家賃の行方はどうなるのでしょうか?これについては、AからCに債務引受などがされない限り、Cに引き継がれることはありません。従いまして、オーナーBは、賃借権の譲渡前の滞納家賃については、Aに対して請求することになります。つまり、賃貸借契約から離脱したとはいえ、Aには、賃借権の譲渡前の家賃支払い債務は残るので、それで滞納家賃がチャラになるわけではないのです。世の中それほど甘くありません。

補足・必要費(修繕費)は?

 必要費とは、建物の修繕費です。賃借人が支出した必要費は、直ちに賃貸人に償還請求できます。では、事例のAに、賃借権の譲渡前に支出した必要費があった場合、その必要費の行方はどうなるのでしょうか?これについては、AからCに債権譲渡がされない限り、Cに引き継がれることはありません。従いまして、賃借権の譲渡前に支出した必要費がある場合、その償還請求は、AがBに対して行います。
 また、有益費についてですが、有益費とは、建物の価値を増大するための費用です。通常、有益費は、賃貸借契約終了時に、その償還請求ができます。となると、冒頭の事例で、賃借権の譲渡前に、Aに有益費の支出があった場合、その償還請求を行うのはAとC、どちらになるのでしょうか?これについては、争いがあります。争いがあるということは、結論が割れているということです。この問題については、これ以上のご説明はいたしませんが、とりあえず「結論が定まっていない」ということだけ、頭に入れておいて頂ければと存じます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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