賃借権の譲渡・転貸 借地上の建物の売却、 賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可など

 賃借人は、賃貸人の承諾なしに、賃借権を他の誰かに譲り渡したり(無断譲渡)、また貸ししたり(無断転貸)することはできません。もし、賃借権の無断譲渡・転貸が行われてしまった場合、賃貸人は、その賃貸借契約を解除することができます(前回の記事もご参照下さい)。

借地上の自己所有の建物を借地人は自由に売れる?

 土地を借りて、その借地上にある自己所有の建物を利用している、という方(借地人)もいらっしゃるかと思います。さて、そのような場合、借地人は、その借地上にある自己所有の建物を、地主の承諾なしに売ることはできるのでしょうか?
 結論。借地人は、地主の承諾なしに、借地上の自己所有の建物を自由に売ることができます。なぜなら、建物はあくまで借地人の自己所有物だからです。従いまして、借地人が、借地上にある自己所有の建物を売るのは自由なのです。

ワシは、借地上にある自己所有の建物を孫に贈与したんじゃが...

 実は、このケースは少し微妙です。というのは、建物を孫に贈与するということは、建物を孫に譲渡することになり、建物を譲渡するということは、それにともなって、その土地の賃借権も譲渡されることになります。ということはつまり、賃借権の無断譲渡ということになってしまうのです。となると、地主に土地の賃貸借契約を解除されてしまう可能性があります。そうなると、せっかく建物を贈与された孫が困ってしまいます。
 結論。借地上の自己所有の建物を孫に贈与したケースでは、「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」※が認められ、例外的に、地主の解除権を制限し、建物を贈与された孫は無事、その借地を使い続けることができます。
※ 「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」について詳しくは、こちらの記事をご参照下さい。尚、この「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」の立証責任賃借人(借地人)の側にあります。

賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可

 土地の賃借権の譲渡が伴う、借地上の自己所有の建物を譲渡・転貸をする場合に、その譲渡・転貸をしても、借地権設定者(賃貸人・地主)にとって、不利になるおそれがないのが明らかなのに、借地権設定者(賃貸人・地主)がその譲渡・転貸を承諾しないとき、賃借人(借地人)は、裁判所にかけあって「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」を得ることができます。これを得ると、賃借人(借地人)は、借地権設定者(賃貸人・地主)の承諾を得たことと同じことになり、問題なく、借地上の自己所有の建物を譲渡・転貸することができます。当然、この場合は、借地権設定者(賃貸人・地主)は、その土地の賃貸借契約を解除することはできません。
 また、この「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」の仕組みは、借地上の建物が競売※された場合にも、規定があります。(借地借家法20条)。
※競売については、抵当権などの担保物権についての解説の際に、別途改めてご説明いたします。ここでは割愛いたしますので、ご了承下さい。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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