賃借権の譲渡・転貸

事例
BはA所有の甲建物を賃借している。


 これだけでは、BがAから甲建物を借りて使用している、というだけの何の変哲もない不動産賃貸借ですが、問題はここからです。この事例で、AとBは、A所有の甲建物の賃貸借契約を結んでいます。そして、A所有の甲建物の賃借人となったBは、甲建物の賃借権という権利を取得します。賃借権とは、借りて利用する権利です。つまり、賃借人Bは、甲建物を借りて利用する賃借権を持っています。
 さて、それでは賃借人Bは、その賃借権を、他の誰かに譲り渡したり、また貸ししたりすることはできるのでしょうか?

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
民法612条
1項 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2項 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

 これについては、上記の民法612条が適用されます。そして、これは条文を読めば一目瞭然かと思います。賃借権を譲り渡したり転貸(また貸し)したりするには、賃貸人の承諾が必要です。
 結論。賃借人Bは、賃貸人Aの承諾なしに、甲建物の賃借権を、他の誰かに譲り渡したり転貸したりすることはできません。もしそれに違反して、賃貸人Aの承諾なしで、勝手に賃借権を譲り渡したり転貸したりした場合は、上記の民法612条2項の規定により、賃貸人Aは、賃借人Bとの賃貸借契約を解除することができます。

なぜ勝手に賃借権を譲渡・転貸することができないのか

 例えば、家を借りて住もうとするとき、申し込みを入れてから契約に至るまでに、入居審査がありますよね?それはつまり、オーナー(賃貸人)は入居者を選んでいるということです。
 なぜ選ぶのか?
 それは、家賃滞納や夜逃げ、その他トラブルを避けたいからです。当たり前の話です。つまり、今、賃貸物件を借りて住んでいる人は、オーナーが「この人だったら大丈夫だな」と思ったので、入居できた訳です。となると、せっかくオーナーが「この人だったら大丈夫だな」と入居者を選んだのに、賃借権を他の誰かに勝手に譲り渡されたり、他の誰かに勝手にまた貸しされたりして、入居者が素性のわからない別の人に代わってしまったら、そもそも入居者審査をした意味がなくなります。もし、賃借権を譲り渡した相手、また貸しした相手が、ヤ◯ザだったりなど、とんでもない人だったらどうしましょう?という訳なので、賃貸人(オーナー)の承諾なしに、賃借権の譲り渡しや転貸を勝手にすることはできないのです。

例外的に無断譲渡・転貸が認められる(賃貸人の解除権が制限される)こともある

 賃貸人の承諾なしに賃借権を譲渡(譲り渡すこと)、転貸することができないのが、民法の原則です。しかし、それが原則ということは、例外の場合もあります。
 例外の場合とは?
 これは民法の条文上でも借地借家法の条文上でもなく、判例で、次のような場合には、賃借権の無断譲渡・転貸も認められるとしています。
「背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるとき」
 これはどういう場合を指しているのかといいますと、賃貸人に実害がないであろうことが確実と言えるような場合です。例えば、個人で事務所を借りている人が法人化して、結果的に賃借権が個人から法人に移っても、経営の実質は何の変わりなく、事務所の使用にも何の影響もないような場合です。「背信的行為」というのは「ルールにそむく行為」という意味です。この場合のルールとは「無断譲渡・転貸はダメ」ですよね。つまり、「個人で事務所を借りている人が法人化して、結果的に賃借権が個人から法人に移っても、経営の実質は何の変わりなく、事務所の使用にも何の影響もないような場合」は背信的行為とまでは言えないから、例外的にこれを認め、このような場合には、賃貸人の解除権は制限されます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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