借地人の対抗要件 地主が代わって出てけと言われたら?

事例1
BはA所有の甲土地を借りて、甲土地上にある自己所有の建物に住んでいる。その後、Aは甲土地をCに売却し、その旨の登記をした。


 これは、借地人が土地を利用中に、土地の所有者(地主)が代わったというケースです。
 さて、この事例1で、借地人Bがいきなり新地主Cから「甲土地から出てけ!」と言われた場合、Bはどうすればいいでしょうか?

(不動産賃貸借の対抗力)
民法605条
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

 この民法605条の条文によれば、賃貸借はその旨の登記をすることで、新たな所有者にも対抗できるようです。すると事例1の借地人Bは、土地の賃貸借の登記をしている訳ではありませんので、このままだと新地主Cの言われるがままに、甲土地を出ていかなければならなくなりそうですが...。
 結論。借地人Bは、甲土地の賃貸借の登記をしていなくても、甲土地の上にある建物の登記があれば、甲土地の賃貸借を新地主Cに対抗できます。つまり借地人Bは、甲土地に建てた建物の登記をしていれば、新地主Cから「甲土地から出てけ」と言われても「ワタシが借りて使っているのだ!」と主張・対抗できます。そしてその根拠となる条文はこちらになります。

(借地権の対抗力等)
借地借家法10条
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

 借地借家法は不動産賃貸借における特別法です。一方、民法は一般法です。そして特別法は一般法に優先します。ですので、借地借家法は民法に優先して適用されます。(これについて詳しくはこちらの記事をご参照下さい)
 従いまして、前述の民法605条の規定ではなく、上記の借地借家法10条の規定が適用され、借地人はその土地の賃貸借の登記がなくても、借地上にある建物の登記があれば、地主が代わっても、その土地の賃貸借を対抗できるという訳です。
 これは建物の賃貸借の場合と一緒なのですが、借地借家法の規定に関わらず、前述の民法605条の規定に従って、借地人は、土地の賃貸借の登記をして、新地主に対抗することも可能です。しかし、土地の賃貸借の登記をするには、土地所有者(地主)の協力が必要になります。そして土地所有者に、借地人の賃貸借の登記に協力する義務はありません。つまり、土地所有者は、借地人の賃貸借の登記を拒否しても何も問題ありません。ですので、ハッキリ言って民法605条役立たずのザル規定なんです。そこで、借地人をもっとしっかり保護するために、借地借家法10条の規定が設けられたということです。
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Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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