借地権 賃借権と地上権、その特徴と違い

 不動産賃貸借は、何も建物・家屋に限ったものではありません。土地の賃貸借もあります。土地を目的とする賃貸借の権利を借地権といいます。

借地権には2種類ある
 借地権とは、簡単に言うと「土地を借りて使用する権利」ですが、この借地権には2つの種類があります。それは賃借権地上権です。

賃借権とは
 土地の所有者(賃貸人)の承諾を得て、土地を間接的に支配し利用できる借地権を、賃借権といいます。「間接的に支配」というのは、土地の所有者の承諾を必要とするからです。土地の所有者の承諾が必要とは、自由に借地権(賃借権)を譲渡したりすることができないということです。これは土地に限ったことではありませんが、例えば、アパートを借りて住んでいる人が、勝手に他人にそのアパートを譲渡したり又貸ししたりすることはできません。もし譲ったり又貸ししたりするのであれば、大家(賃貸人)の承諾が必要です。それと一緒で、土地の賃借権を持っていても、土地の所有者の承諾なしで、勝手に借地権(賃借権)を譲渡したりすることはできません。従いまして、賃借権とは「間接的に」土地を支配し利用する権利なのです。

地上権とは
 土地の所有者の承諾なしに、土地を直接的に支配し利用できる借地権を、地上権といいます。「直接的に支配」というのは、土地の所有者の承諾を必要としないからです。つまり地上権の場合、賃貸人(土地の所有者)の承諾なしに自由に地上権を譲渡したりすることができるのです。従いまして、地上権は賃借権よりも強い権利になっています。

賃借権は債権的権利、地上権は物件的権利

 賃借権も地上権も同じ借地権ですが、その権利の強さが全然違うのは、ここまでのご説明でもおわかり頂けたと思います。その違いを民法的に表現しますと、賃借権は債権的権利なのに対し、地上権は物権的権利です。といっても、これだけではわかりづらいと思いますので、もう少し詳しくご説明いたします。
 債権とは、人に対する権利です。特定の人に対して「金払え」「それをよこせ」「使わせろ」などと主張できる権利です。そして賃借権は、土地の所有者に対し「使わせろ」という債権です。従いまして、賃借権は債権的権利になります。
 一方、物権とは物に対する権利で、物の排他的支配権です。物の排他的支配権とは全ての他人に対して「これはワタシのモノだ!」と主張できる権利です。全ての他人に対して主張できるということは、土地の所有者に対してだけでなく、隣人に対しても、土地を購入しようとしている人に対してでも、その権利を主張できるということです。したがって、地上権は「ワタシのモノ」として、土地の所有者の承諾なしに自由に譲渡したりすることができるのです。地上権の権利の強さは、借地権というよりも「準所有権」といった方が良いかもしれません。それぐらいに強い力を地上権は持っています。

 2種類の借地権、賃借権と地上権、それぞれの特徴と違い、おわかりになって頂けましたでしょうか。尚、現実に利用されている借地権のほとんどは賃借権です。というのも、地上権は権利が強すぎるからです。権利が強すぎるということは、それだけ土地の所有者に不利になるということです。不利になる地上権の設定を、土地の所有者が望まないのは言うまでもありませんね。
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Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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