賃貸中のオーナーチェンジ 滞納家賃は?退去から敷金返還までの間にオーナーチェンジしたら?など

事例1
BはA所有の甲建物を借りて住んでいる。しかし、Bは家賃を滞納していた。その後、Bから滞納家賃が払われないまま、Aは甲建物をCに売却し、その旨の登記をした。


 これは、賃貸中の物件の滞納家賃が払われないままオーナーチェンジしたケースです。
 敷金賃貸人としての権利・義務は、オーナーチェンジにともなって新オーナーへと移っていくことは前回の記事で記したとおりです。さて、では今回の事例の、賃借人Bの滞納家賃は一体どうなるのでしょうか?賃貸人としての権利・義務の全てが新オーナーへと移っていくのなら、それにともなって、滞納家賃についても新オーナーへと移っていきそうなものですが...。
 結論。賃借人Bの滞納家賃については、旧オーナーAの元に残ります。つまり、Bの滞納家賃についての賃料債権旧オーナーAの元に残るので、Bに対し「滞納している家賃を払え!」と請求できるのはAになります。新オーナーCではありません。もし、Bの滞納家賃についての債権をAからCに移す場合は、別途、債権譲渡の手続きが必要になります。(債権譲渡の超基本はこちらへ)
 このように「オーナーチェンジ前に発生していた滞納家賃」については、オーナーチェンジにともなって自動的に新オーナーへと移っていくということはありません。オーナーチェンジ前の滞納家賃の賃料債権は、旧オーナーの元に残ったままになります。敷金などとは違い、滞納家賃についてはこのような扱いになりますので、ご注意下さい。

事例2
A所有の甲建物を借りて住んでいたBは、賃貸借契約の終了に伴い、甲建物を退去・明け渡した。その後、Bに敷金が返還される前に、Aは甲建物をCに売却し、その旨の登記をした。


 これもオーナーチェンジのケースですが、少し状況が複雑になってきました。この事例2は「賃借人が退去してから敷金が返還されるまでの間」というタイミングで、オーナーチェンジが行われたケースです。
 さて、この事例2で、Bが旧オーナーAに預けていた敷金は一体どうなるのでしょうか? 敷金には随伴性があります(随伴性については前回の記事をご参照下さい)。ですので、通常どおりに考えれば、オーナーチェンジにともなって、敷金についてもAからCへと移っていきそうですが...。
 結論。この事例2のような場合、敷金については、Aの元に残ったままになります。つまり、Bが敷金返還請求する相手旧オーナーAで、Bに対して敷金返還義務を負うのも旧オーナーAになります。これは法律的な理屈ではなく、実務上の要請と賃借人の保護という2点から、このような結論になるのだと考えられます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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