共同抵当 異時配当の場合

 今回は、共同抵当における異時配当について解説いたします。

事例1
債務者DはAから2500万円の融資を受けるために、自己所有の甲土地(3000万円相当)と乙土地(2000万円相当)に第1順位の抵当権を設定した。その後、債務者DはBから2000万円の融資を受けるために、甲土地に第2順位の抵当権を設定した。さらに、債務者DはCから1500万円の融資を受けるために乙土地に第2順位の抵当権を設定した。


事例の状況

甲土地(3000万円相当)  乙土地(2000万円相当)
1番抵当権者A       1番抵当権者A
2番抵当権者B       2番抵当権者C

債権額
(甲土地・乙土地)1番抵当権者A→2500万円
(甲土地)2番抵当権者B→2000万円
(乙土地)2番抵当権者C→1500万円

 抵当権は、実際に行使するかどうかは抵当権者の自由です。つまり、抵当権を行使しないという選択もできます。ということは、1番抵当権者Aは、甲土地と乙土地のどちらかだけに抵当権を行使することも可能ということです。そして、どちらかだけに抵当権を行使した場合というのが、異時配当になります。
 では、1番抵当権者Aが甲土地にだけ抵当権を行使した場合、その配当はどうなるのでしょうか?
 この場合、1番抵当権者Aは、甲土地3000万円からその債権2500万円全額の弁済を受けることになります。するとどうでしょう。甲土地の2番抵当権者Bは、3000万-2500万=500万円の弁済しか受けられなくなりますよね。なのに乙土地の2番抵当権者Cは、(1番抵当権者Aがすでに全額の弁済を受けているので)乙土地2000万円からその債権1500万円全額の弁済を受けることができます。同時配当の場合とはエラい違いですよね。
 これってどうでしょう。いくらBとCが後順位の抵当権者だとはいえ、1番抵当権者Aのさじ加減で結果がガラリと変わってしまうわけです。ハッキリ言って不公平ですよね。
 ということで、民法ではこのような不公平は不当だと考え、異時配当の場合でも、結果として同時配当とまったく同じ配当額とする規定を置きました。

(共同抵当における代価の配当)
民法392条2項
債権者が同一の債権の担保として数個の不動産につき抵当権を有する場合において、ある不動産の代価のみを配当すべきときは、抵当権者は、その代価から債権の全部の弁済を受けることができる。この場合において、次順位の抵当権者は、その弁済を受ける抵当権者が前項の規定に従い他の不動産の代価から弁済を受けるべき金額を限度として、その抵当権者に代位して抵当権を行使することができる。

 条文を読んだだけではよくわからないと思いますが、要するにこういうことです。1番抵当権者Aが甲土地にだけ抵当権を行使しても、甲土地の2番抵当権者Bは、Aが甲土地・乙土地の両方に抵当権を行使した場合(同時配当の場合)と同じ配当を受けられるように、同時配当の場合の配当金額の限度で乙土地に抵当権を代位行使(Aに代わって行使)できるということです。
 これはちょっと、その論理がわかりづらいかもしれません。ですがまず、
「結果として異時配当も、その配当金額は同時配当の場合と同じになる」
 この結論の部分をしっかり押さえて頂ければと存じます。

補足・先順位抵当権者による抵当権の放棄

 Aが甲土地・乙土地に1番抵当権を設定していて、甲土地にのみ2番抵当権者Bがいたとします。そして、Aが乙土地の抵当権を放棄したらどうなるでしょう?
この場合に、BはAに代位して乙土地に抵当権を行使できなくなりますよね。つまり、Aが乙土地の抵当権を放棄したことにより、Bへの配当金額が少なくなってしまうのです。
 判例では、このBの「乙土地への抵当権の代位行使への期待」は保護に値するとして、甲土地の競売代金について、Aが乙土地の抵当権を放棄しなければBが乙土地に代位できた限度において、AはBに優先できないとしています。つまり、Aが乙土地の抵当権を放棄するのは自由ですが、だからといって2番抵当権者Bの権利を害することはできないということです。
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共同抵当 複数の不動産の全部が債務者所有の場合の同時配当

 1つの被担保債権の担保のために複数の不動産に設定される抵当権を共同抵当といいます。
 例えば、山田さんがA不動産・B不動産・C不動産を所有していたとします。そして山田さんが金融機関から5000万円の融資を受けるためにA不動産・B不動産・C不動産に抵当権を設定します。これが共同抵当です。5000万円という1つの被担保債権について、A不動産・B不動産・C不動産の3つの不動産に抵当権が設定されている共同抵当ということです。
 ちなみに、土地と建物のセットで抵当権を設定した場合も共同抵当になります。

 共同抵当の問題は、大きく分けて次の2つのパターンに分かれます。

・複数の不動産の全部が債務者所有の場合
・複数の不動産の一部が債務者所有の場合

 ということで、まずは「複数の不動産の全部が債務者所有の場合」について考えて参ります。

複数の不動産の全部が債務者所有の場合

 このケースで問題になってくるのは、後順位の担保権者の保護です。
 まずは事例をご覧下さい。

事例1
債務者DはAから2500万円の融資を受けるために、自己所有の甲土地(3000万円相当)と乙土地(2000万円相当)に第1順位の抵当権を設定した。その後、債務者DはBから2000万円の融資を受けるために、甲土地に第2順位の抵当権を設定した。さらに、債務者DはCから1500万円の融資を受けるために乙土地に第2順位の抵当権を設定した。


 本題に入る前に、まずは事例の状況を確認します。

甲土地(3000万円相当)   乙土地(2000万円相当)
1番抵当権者A        1番抵当権者A
2番抵当権者B        2番抵当権者C

債権額
(甲土地・乙土地)1番抵当権者A→2500万円
(甲土地)2番抵当権者B→2000万円
(乙土地)2番抵当権者C→1500万円

 それではここから、本題に入って参ります。
 事例1で1番抵当権者Aが抵当権を行使すると、競売代金の配当はどうなるのでしょうか?
 この場合、配当のパターンは2つあります。それは同時配当異時配当です。

同時配当


 これは、1番抵当権者Aが甲土地と乙土地を同時に競売にかけた場合です。すなわち、1番抵当権者Aが甲土地と乙土地の両方に抵当権を行使した場合です。
 この場合の配当は次のようになります。

Aが甲土地の競売代金から受ける配当
2500万×5000万(3000万+2000万)分の3000万=1500万円
Aが乙土地の競売代金から受ける配当
2500万× 5000万(3000万+2000万)分の2000万=1000万円

 このような割付で、1番抵当権者Aはその債権2500万円の全額の弁済を受けることができます。
 では、2番抵当権者のBとCはどうなるのかといいますと、次のようになります。

Bが甲土地の競売代金から受ける配当
3000万-1500万=1500万円
Cが乙土地の競売代金から受ける配当
2000万-1000万=1000万円

 このようになります。これは単純ですね。甲土地・乙土地から1番抵当権者のBが受けた配当分を差し引いた残りから2番抵当権者のB・Cはそれぞれ配当を受けるということです。
 ちなみに、B・Cが弁済を受けることができなかった分の500万円は抵当権のない債権、すなわち無担保債権として残ります。
 以上のように、1番抵当権者Aが優先的に配当を受けた上で、2番抵当権者のB・Cは公平に配当を受けます。
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後順位賃借権者と抵当権者の同意

 賃借権は登記をすることができますが、抵当権よりも後に登記された場合、抵当権者に対抗することができません。しかし、すべての抵当権者が同意し、その同意の登記をすれば、その賃借権を抵当権に対抗できるものにすることができます。すべての抵当権者とは、その不動産について抵当権を設定しているすべての抵当権者です。3番抵当権まで設定していれば、1番抵当権者から3番抵当権者までの抵当権者全員ということです。つまり、抵当権よりも後に登記された賃借権でも、抵当権者全員の同意の登記があれば、抵当権に対抗できる賃借権にすることができるということです。
 なぜそんなことができるの?
 これは、抵当権が設定されている賃貸物件の入居を躊躇させないためです。例えば、すでに抵当権が設定されている高額な賃料のビルに法人が入居するようなケースを考えてみて下さい。入居する側の法人としては、高額賃料を取られた上で、いつ立ち退きになるかわからないような状況では、本部機能の移転等がしづらくなりますよね。しかし、賃借権に抵当権への対抗力を持たせることができれば、その懸念を払拭することができます。

 以下に、抵当権に遅れた賃借権に対抗力を持たせるための要件をまとめます。

1・賃借権が登記されていること
2・その不動産についてのすべての抵当権者の同意があること
3・同意の登記をすること

 以上になります。
 1の「賃借権が登記されていること」ですが、建物の引渡しだけでは足りません。登記が必須です。賃借人の賃貸人に対する対抗要件は建物の引渡しがあればOKですが、それとは違います。ご注意下さい。
 2の「その不動産についてのすべての抵当権者の同意があること」ですが、過半数が同意しても、1人でも反対する者がいればダメです。抵当権者全員の同意が必須です。
 3の「同意の登記をすること」ですが、抵当権者全員の同意があっても、それだけではまだ足りません。「全員の同意がありますよ」ということを登記して初めて対抗力を持つことになります。なぜ登記までしなければいけないかといいますと、その旨の登記をしないと、競売時の買受人がそのような事情を知る術がないからです。

 このように、3つの要件を満たすことにより、抵当権に遅れる賃借権に対抗力を持たせることが可能です。
 ただ、これは中々に高いハードルだと言えます。というのも、内容的には抵当権者が不利になる内容ですから。それを抵当権者全員が同意して登記まで認めてくれないといけないわけですから。また、もし抵当権者が同意することにより不利益を受ける者がいる場合は、その者の承諾も必要になります。つまり、抵当権者が5人いて、その5人が同意することにより不利益を受ける者が10人いたとすると、合計15人がこの件について納得しなければならない事になります。
 このように考えていくと、ハードルが高いという意味がよくわかって頂けるのではないしょうか。

参考
(抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力)
民法387条
1項 登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる。
2項 抵当権者が前項の同意をするには、その抵当権を目的とする権利を有する者その他抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾を得なければならない。
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抵当権に遅れる賃貸借

 抵当権が設定されても、その不動産の使用収益は抵当権設定者の自由です。したがって、抵当不動産を賃貸することも可能です。
 では、抵当権が実行されて、賃貸されている不動産が競売にかけられ売却されてしまった場合、その不動産を賃借している者はどうなるのでしょうか?
 ということで、今回は抵当権と賃貸借の問題について、解説して参ります。

事例
BはA銀行から融資を受けて新築アパートを建てた。新築アパートには融資を受けるためにつけた抵当権が設定されている。その後、Bは入居者募集をかけ、アパートは満室になった。それからしばらくして、Bが債務不履行に陥り、A銀行は抵当権を実行した。


 さて、この事例で、A銀行が抵当権を実行したことにより、アパートは競売にかけられます。すると、アパートの賃借人(入居者)は一体どうなるのでしょうか?
 まず、アパートに抵当権が設定されたのは、入居者募集をかける前です。ということは、元々、A銀行は賃借人という負担のないアパートとして担保評価をして抵当権を設定したわけです。ですので、「賃借人という負担のないアパート」として担保評価されたアパートが競売にかけられ、アパートがBから買受人の手に渡ると、アパートの賃借人(入居者)一同は、即刻アパートを買受人に引き渡さなければならなくなります。そして、競売によってBから買受人にアパートの所有権が移ることは、いわゆるオーナーチェンジとは違います。つまり、買受人には入居中の賃借人にアパートを使用収益させる義務はないのです。したがって、賃借人一同は荷物をまとめて即刻出ていなければならないハメになるということです。
 でも、これってどうでしょう。いくら抵当権が設定された後に入居したからといって、入居者達には知るところのない大家Bの都合により競売にかけられ、アパートが買受人の手に渡った途端に賃借人一同即立ち退きというのは、ちょっと理不尽な気もしませんか?そもそも、入居者募集自体が抵当権設定後に行われているわけですし...。
 そこで!民法では、このようなケースでの賃借人を保護するため、買受人の買受けの時から6ヶ月を経過するまでは、賃借人は建物を引き渡す必要はないと定めています。つまり、アパートが買受人の手に渡っても、その買受けの時から6ヶ月が経過するまでは、賃借人一同はアパートから出ていかなくても大丈夫ということです。最終的には賃借人一同がアパートから出ていかなければならないことには変わりありません。しかし、民法により、賃借人のために6ヶ月の猶予期間が設けられているのです。
 6ヶ月ということは半年です。半年あれば、なんとか引越しの目処も立ちますよね。
 本来の民法の理屈なら、抵当権に遅れる賃借権は保護されません。原則として、不動産物権の世界は早い者勝ちだからです。しかし、今回の事例のような抵当権に遅れる賃借権には、最低限の保護が規定されているのです。

買受人は賃貸人としての義務を引き継ぐことはない

 先ほど、競売によってアパートの所有権がBから買受人に移るのは、いわゆるオーナーチェンジとは違うと申しました。オーナーチェンジとは違うとはどういうことかといいますと、オーナーチェンジの場合は、前主と賃借人の間の賃貸借契約は、旧オーナーから新オーナーへと引き継がれます。しかし、事例の場合、競売により買受人がアパートを買受けた時点で、Bと賃借人の間の賃貸借契約は終了になります。ですので、6ヶ月の猶予期間が与えられているとはいえ、最終的に賃借人は立ち退かなければならないのです。
 また、敷金の返還義務買受人に引き継がれません。

 ところで、アパートの賃借人は、買受人が買い受けた時から6ヶ月を経過するまでは、猶予期間として立ち退かなくても大丈夫なことは先ほどご説明いたしました。ではその間、アパートの家賃はどうなるのでしょうか?
 買受人は、その6ヶ月の間、アパートの賃借人から賃料相当額の対価をもらう権利があります。つまり、賃借人は、6ヶ月を経過するまで一銭も払わずにアパートに居続けられるというわけではないということです。6ヶ月を経過するまで、アパートに居続けるためには、賃料相当額を払わなくてはならないということです。さらに、アパートの賃借人がその支払いをしない場合、買受人は1ヶ月分以上の支払いを相当の期間を定めて催告し、期間内にその履行がなければ、賃借人に対してすぐに立退きを請求することができます。
 尚、買受人がもらうことができる賃料相当額とは、賃料ではありません。なぜなら、買受人がアパートを買い受けた時点で賃貸借契約自体は終了しているからです。買受人と賃借人は契約関係にはありません。この点はご注意下さい。
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一括競売

 更地に抵当権を設定した後に、土地所有者が建物を建築した場合、抵当権が実行されても法定地上権は成立しません。抵当権設定時には土地上に建物がないので、法定地上権成立の要件を満たさないからです。(これについて詳しくはこちらをご覧下さい)
 そして抵当権者は、更地として評価した土地に抵当権を設定しているので、その担保価値への期待を裏切ったことになる土地所有者に対して建物の収去請求ができ、更地の状態に戻す事ができます。
 また、民法は、抵当権者に建物の収去請求以外に、もう1つの手段を与えました。それが今回のテーマである一括競売です。

(抵当地の上の建物の競売)
民法389条
抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。


 なんと抵当権者は、抵当権設定後の更地に建物が築造されてしまった場合は、抵当権を実行するときに、土地とまとめてその建物も一緒に競売にかけてしまうことができます。これが一括競売です。
 これは中々パワフルな規定と言えます。いくら抵当権を設定した更地に建物が建てられてしまったとはいえ、抵当権を設定していない建物までまとめて競売にかけてしまえるわけですから。
 
なぜ民法はこんなパワフルな規定を置いたのか?

 これには2つの理由が考えられます。
 ひとつは土地の競売価格下落の防止です。
 法定地上権が成立しなければ底地にはなりません。しかし、土地だけを競売した場合、結局、建物の収去問題が生じることは目に見えています。そして、実際に建物の収去請求をするとなると「裁判をした上で強制執行」となってしまうかもしれません。つまり、そのような「面倒事を抱えた土地」ということで、底地までの価格下落はないにせよ、事実上、ある程度の競売価格の下落は避けらなくなってしまいます。そこで、その救済処置として民法389条により、土地と建物の一括競売を認めたということです。
 そしてもうひとつの理由は、社会経済的な損失の防止です。
 建物の収去問題が生じるということは、せっかく建てられた建物を取り壊さなくてはならなくなり、そのような問題が全国各地で起こってしまうと、それは社会経済的な損失となり、我が国の経済の発展を阻害することにもなってしまいかねません。そこで民法389条により一括競売を認めた、ということです。

 尚、一括競売しても、抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地の競売代金だけです。なぜなら、抵当権を設定しているのはあくまで土地だけだからです。では建物の競売代金はどこにいくのかといえば、建物の所有者の手に渡ります。(それを他の債権者が差し押さえればその者の手に渡るが)

ちなみに、抵当権者が実際に一括競売という手段を講じるかどうかは、抵当権者の自由です。一括競売という手段は、抵当権者の権利であって義務ではありません。ですので、一括競売できる状況になった場合でも、土地だけを競売にかけることは可能です。

補足
 民法389条では「抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは」とありますが、そこに「誰が」という主語は記載されていません。これはつまり「誰が抵当地に建物を築造したとしても一括競売は可能」という含みを残しているということです。
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Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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