抵当権の侵害による妨害排除請求権

 抵当権が侵害されるような事態になったとき、抵当権者には何ができるのでしょうか?
 今回は、抵当権に基づく妨害排除請求権について解説して参ります。

事例
BはAから2000万円の融資を受けるために、自己所有の山林(時価総額5000万円相当)に抵当権を設定した。その後、Bは不当にその山林を伐採した。尚、伐採した材木の価格は1000万円相当である。

 まずは事例の状況を確認します。
 抵当権は、担保目的物(抵当権を設定した不動産)の使用収益は抵当権設定者が自由に行います。つまり、事例の抵当権設定者Bは、抵当権を設定後も山林を自身で自由に使用収益できます。そして、それは抵当権設定者だけでなく、抵当権者にもメリットがあります。抵当権者は自分で担保目的物の管理をする必要はないし、抵当権設定者が自由に担保目的物を使用収益することによって得た利益から弁済してもらえるわけですから。ところが、事例では問題が生じています。それは、抵当権設定者Bが、自由に山林(担保目的物)を使用収益できることをいいことに「不当に」山林の伐採を行ったことです。抵当権設定者Bは、担保目的物の山林を自由に使用収益できます。しかし、それはあくまで通常の山林経営です。通常の山林経営で収益を上げることは何ら問題はありません。むしろ、その収益から弁済してもらえれば抵当権者Aとしても望ましいことです。したがって、抵当権設定者Bが通常の山林経営では行わない行為、つまり「不当に」山林を伐採したことは、問題アリなのです。そして、Bのそのような行為は、Aの抵当権を侵害する行為にあたります。
 さて、それでは、そのような抵当権を侵害する行為をした抵当権設定者Bに対して、抵当権者Aはどのような請求ができるのでしょうか?

 AはBに対して、抵当権に基づく妨害排除の請求ができます。その請求とは次の2つです。

・伐採した材木の搬出禁止の請求
・すでに材木が搬出されていた場合、その材木を元の場所に戻せという請求

 それではひとつひとつ解説したします。

・伐採した材木の搬出禁止の請求
 Bが不当に伐採した材木の価格は1000万円相当です。ですので、残った山林の価格は5000万ー1000万=4000万円分あり、AがBに融資した額、すなわちAのBに対する債権額2000万円を担保するにはまだ十分とも言えます。しかし、それでも抵当権者Aは、抵当権設定者Bに対して、伐採した材木の搬出禁止の請求ができます。その理由は、抵当権の不可分性です。
 抵当権の不可分性とは、担保物権を持つ者は被担保債権の全額の弁済があるまでその目的物の全部について権利を行使できる、という性質です。つまり、抵当権者Aは、被担保債権の額(貸した金額)は2000万円ですが、担保目的物の全体、すなわち5000万円の山林全体に対して抵当権を実行できるということです。ですので、5000万円の山林全体の一部である1000万円相当の材木に対しても、それが「不当な」伐採であれば「侵害があった」ということだけを理由にして、AはBに対してその妨害の排除を請求できるのです。
 従いまして、抵当権者Aは「侵害があった」ということを理由にして、抵当権設定者Bに対して、伐採した1000万円相当の材木の搬出禁止の請求ができます。

・すでに材木が搬出されていた場合、その材木を元の場所に戻せという請求
 抵当権設定者Bが不当に伐採した材木がすでに搬出されていた場合でも、抵当権者Aは材木の返還請求ができます。ただし、することができる請求は「元の場所に戻せ」です。「私に引き渡せ!」という請求はできません。なぜなら、抵当権は占有を内容としない権利だからです。つまり、抵当権者Aには山林の占有権限はないので、Bに対してできる請求はあくまで「不当に伐採した材木を元の場所に戻せ」なのです。むしろ占有権限のない者が自己への引渡し請求をすることは、ありえないことなのです。この点はご注意下さい。

第三者が故意・過失なく誤信して山林を伐採した場合

 それでは、第三者Cが故意・過失なく自身の山林だと誤信してBの山林を伐採した場合、どうなるのでしょうか?
 この場合も、抵当権者Aは第三者Cに対して「侵害があった」ということだけを理由に、先述の抵当権に基づく妨害排除請求「伐採した材木の搬出禁止・搬出された材木を元に戻せ」ができます。しかも、第三者Cに故意・過失がなくてもです。このとき、抵当権者Aに求められる要件は登記です。つまり、抵当権者Aは、しっかり抵当権の登記さえしていれば、第三者Cに故意・過失がなかろうが、抵当権に基づく妨害排除請求ができます。
 抵当権てスゲェ
 そうですね。これは、抵当権は担保物権、すなわち物権であることの表れでしょう。形を変えた「物権=排他的支配権」としての意味を表しているとも言えますね。

転貸賃料債権への物上代位

 抵当権が設定された不動産が賃貸されていた場合、抵当権者は物上代位によりその不動産の賃料債権を差し押さえることができます。
 では、抵当権が設定された不動産が転貸(また貸し)されていた場合に、その転貸賃料債権に物上代位することはできるのでしょうか?

事例1
BはCに自己所有の甲建物を賃貸し引き渡した。そしてCはDに甲建物を転貸し引き渡した。その後、BはAから融資を受けるために甲建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした(抵当権者はA)。その後、Bが債務不履行に陥ったので、Aは抵当権を実行した。


 この事例1では「オーナーB→賃借人・転貸人C→転借人D」と転貸(また貸し)されたB所有の甲建物にAの抵当権が設定され、その後に抵当権が実行されました。
 さて、ではこの場合に、抵当権者Aは、転貸人Cの転借人Dに対する「家賃払え」という賃料債権に物上代位することはできるのでしょうか?

    オーナーB
(賃料債権)↓     ↓
   賃借人・転貸人C
(賃料債権)↓⇦ここに物上代位できるのか?
    転借人D

 まず、普通に考えると、抵当権者Aが転貸人CのDに対する賃料債権に物上代位できるわけがありません。なぜなら、Cは甲建物の賃借人でしかないからです。抵当権者Aから融資を受けたのは抵当権設定者であるBです。抵当権による負担抵当権設定者であるBが負うべきものです。それはCが転貸人としてDに甲建物を転貸していることとは全く別の問題です。ですので、抵当権の負担はBが負うべきで、Cが負うのはどう考えてもオカシな話なのです。
 従いまして、抵当権者Aは、転貸人(賃借人)Cの転借人Dに対する賃料債権に物上代位することは、原則、できません。
 ただし、例外的に、抵当権者が抵当不動産の転貸人の賃料債権に物上代位できる場合があります。

事例2
BはC会社に自己所有の甲建物を賃貸し引き渡した。そしてC会社はDに甲建物を転貸し引き渡した。その後、BはAから融資を受けるために甲建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした(抵当権者はA)。その後、Bが債務不履行に陥ったので、Aは抵当権を実行した。尚、C会社はB個人が設立し、B自身が代表取締役を務めている。


 この事例2の場合は、なんと抵当権者Aは、転貸人Cの転借人Dに対する賃料債権に物上代位することができます。つまり、抵当権者Aは、C会社のDに対する賃料債権を物上代位により差し押さえることができるのです。

なぜ事例2では転貸人Cの賃料債権に物上代位できるのか

 それは、事例2の場合、オーナーBと転貸人(賃借人)Cが実質同一の者と考えられるからです。
 問題はないの?
 本来、抵当権者が抵当不動産の転貸人の賃料債権に物上代位することはできません。その理由はこれまでにご説明申し上げたとおりです。しかし、事例2の場合は、Aから融資を受けた抵当権設定者Bと、甲建物をDにまた貸ししている転貸人Cが、実質同一の者と考えられるので、転貸人CのDに対する賃料債権と、抵当権設定者BのCに対する賃料債権も、実質同一のものと考えることができます。従いまして、事例2の場合、抵当権者Aが甲建物の転貸人Cの転借人Dに対する賃料債権に物上代位することができても、何も問題はないのです。

目次

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(各項目へのリンクになっています)
 
民法

民法の超基本
はじめに
契約
動産の物権・占有権
債権の超基本~債務不履行・損害賠償請求権から差押え・強制執行、抵当権・保証債務から相殺・債権譲渡まで

民法総則
錯語、心裡留保、詐欺、強迫
通謀虚偽表示、転得者
制限行為能力
代理、無権代理、表見代理
復代理、無権代理と相続
双方代理、自己契約、使者
時効

動産の物権
動産の物権・占有権
即時取得、占有改定、占有移転

不動産物権
不動産登記、時効・相続と登記
用益権 地役権 囲繞地通行権
共有
抵当権

不動産賃貸借
不動産賃貸借、賃借権と相続
不動産転貸借(サブリース)
客付 元付 原状回復義務 特約 敷金 礼金 保証金 敷引き 償却

債権
債権の超基本~債務不履行・損害賠償請求権から差押え・強制執行、抵当権・保証債務から相殺・債権譲渡まで
連帯債務 保証債務 連帯保証
契約の解除
他人物売買、売主の担保責任
瑕疵担保責任、危険負担
・契約によらない債権
不法行為、使用者責任
注文者・土地工作物の責任
不当利得、不法原因給付

民法その他
条件~停止条件・解除条件など
用語解説 原則・例外・要件、時・とき、無効・取消し、強行法規・任意法規
民法改正について

資格試験

行政書士試験
宅建試験
賃貸不動産経営管理士試験

賃料債権の譲渡と物上代位

 賃料債権は譲渡することができます(債権譲渡)。さらに、将来発生する賃料債権をあらかじめ包括的に譲渡することも可能です。どういうことかといいますと、オーナーBがCに建物を賃貸していた場合に、オーナーBが賃借人Cに対して持つ「家賃払え」という賃料債権を、Dに譲渡することができます。さらに、BがCに対して持つ、来月以降に発生する「家賃払え」という賃料債権を、あらかじめDに譲渡することも可能ということです。
 ここでひとつ注意点があります。賃料債権の譲渡はオーナーチェンジではありません。ですので、オーナーBがDに賃料債権を譲渡しても、オーナーがBからDに移ったわけではありません。オーナーはあくまでDのままです。この点はご注意下さい。
 さて、今回は、賃料債権の譲渡と物上代位が絡んだ場合の問題について、考えて参りたいと思います。

事例
BはCに自己所有の甲建物を賃貸し引き渡した。その後、BはAから融資を受けるために甲建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした(抵当権者はA)。その後、甲建物のオーナーBは、将来の賃料債権をDに譲渡し、Cに確定日付のある通知をした。その後、Bが債務不履行に陥ったので、Aは抵当権を実行した。


 さて、この事例で、抵当権者Aは、オーナーBからDに譲渡された賃料債権(甲建物の家賃)に物上代位できるのでしょうか?
 まずは一度、状況を確認します。

(賃料債権譲渡前)
  抵当権者A
抵当権⇨↓
  オーナーB→賃借人C
       ⇧
     賃料債権

(賃料債権譲渡後)
  抵当権者A
抵当権⇨↓
  オーナーB⇒D→賃借人C
   債権譲渡⤴︎ ⇧
       賃料債権
         ⬆︎    
    ここに物上代位できるか

 オーナーBは自己所有の甲建物をCに賃貸しています。つまり、オーナーBは賃借人Cに対して「家賃払え」という賃料債権を持っています。そしてBは、Aから融資を受けるために甲不動産に抵当権を設定します。それから、Bは賃借人Cに対する甲不動産の賃料債権をDに譲渡します。その後に、抵当権者Aが抵当権を実行した、というのが事例の状況になります。
 では改めて、先ほどの問いかけに戻ります。
 この事例で、抵当権者Aは、オーナーBからDに譲渡された賃料債権(甲建物の家賃)に物上代位できるのでしょうか?
 結論。抵当権者Aは、オーナーBからDに譲渡された賃料債権に物上代位することができます。この事例のように、抵当権者(事例のA)による物上代位と、抵当権設定者(事例のB)による抵当不動産(事例の甲建物)の賃料債権の譲渡が競合した場合、抵当権の登記が債権譲渡よりも先に行われていれば、抵当権者の物上代位が勝ちます。それは賃料債権がすでに発生したものであっても将来発生するものであってもです。

なぜ抵当権者が勝つのか

 抵当権者Aが、BからDに譲渡された賃料債権に物上代位できるということは、Dからすればたまったもんじゃないですよね。確かにDは気の毒です。しかし、仮に抵当権者AがDの賃料債権に物上代位できないとなると、様々な問題が発生します。
 まず、抵当権者として本来持つ権利への期待を裏切ることになります。Aとすれば、万が一、Bが債務不履行に陥っても、抵当権を実行して甲建物を競売するか、いざとなったら賃料債権に物上代位して債権を回収できるからこそ、Bに融資したわけです。物上代位できないとなると、その期待を、もっと言えば抵当権者の権利を害することになってしまいます。
 Aは物上代位できないならフツーに甲建物を競売にかければいいんじゃね?
 これがそうでもないんです。実は、抵当権者AがDに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると、甲建物を競売にかけてもロクな値段がつかなくなってしまうのです

なぜDに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると甲建物の競売の値段にも影響するのか?

 まず、今回の事例の場合で、競売により甲建物を買い受けた者は、自分自身で甲建物を使うことはできません。なぜなら、甲建物の賃借人Cは、引渡しという対抗要件を備えているからです。まあでも、店子(借家人)付きの不動産を売買することはよくあることです。深刻な問題はここからです。それでは仮に、Eが甲建物を競売により買い受けたとします。その場合に、抵当権者Aが賃料債権に物上代位できないとすると、なんと買受人Eは甲建物の家賃をもらうことができません。なぜなら、抵当権者Aが賃料債権に物上代位できないということは、Dの賃料債権が優先してしまうからです。Dの賃料債権が優先してしまうということは、賃借人Cから甲建物の家賃をもらう権利があるのはDで、甲建物の買受人Eの家賃収入はゼロです。つまり、抵当権者AがDに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると、競売にかけられたときの甲建物は、店子付き家賃収入ゼロ物件という全く価値のないものになります。そんな競売物件にロクな値段がつくわけないですよね。

 以上のことから、抵当権者Aは、債権譲渡よりも先に抵当権の登記を備えていれば、Dに譲渡された賃料債権に物上代位することができるのです。
 また、抵当権者AがDに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると、Bが抵当権者Aを害する意図でわざとDに賃料債権を譲渡する可能性もありますよね。この点も併せて頭に入れておいて頂ければと存じます。

物上代位の要件 抵当権者自身による差押え

 抵当権者が物上代位により、抵当権者として他の債権者に優先して弁済を受けるためには、抵当権者自身で差し押さえなければなりません。
 ではなぜ、抵当権者自身による差押えが必要なのでしょうか?次の事例とともに見て参ります。

事例
Bは自己所有の甲建物をCに賃貸し引き渡した。その後、BはAから500万円の融資を受け、甲建物に抵当権を設定した。その後、Bは債務不履行に陥った。そしてAは抵当権を実行した。


 さて、この事例で、抵当権者Aは物上代位により甲不動産の家賃を差し押さえることができます。ただし、Aが抵当権者として、他の債権者に優先して差し押さえた家賃から弁済を受けるためには、抵当権者A自身による差押えが必須になります。その理由は、甲不動産の賃借人Cの立場に立って考えるとよくわかります。

 ところで、甲不動産の賃借人Cは、甲不動産のオーナーBが差し押さえられるような状況にあることを知っているでしょうか?通常、オーナーのそのような状況を、賃借人は知らないと思います。というより、知らないのが普通です。それこそ、抵当権が設定されていることすら知らなかったりするでしょう。例えば、アパートの一室を借りて住んでいる学生が、大家が銀行からお金を借りてアパートに抵当権が設定されて、その後に大家が債務不履行に陥ってその抵当権が実行された、なんて状況知らないのが普通ですよね。ということはどういうことかといいますと、抵当権者Aが抵当権を実行したとしても、甲不動産の賃借人Cは、何も知らないままそれまでどおりBに家賃を支払い続けるはずです。そうなると、抵当権者Aが物上代位により甲不動産の家賃を差し押さえた場合、抵当権者A自身が差し押さえてくれないと、Cは本当に家賃を支払うべき相手を知ることができないまま、Bに家賃を支払い続けてしまうことになるので、Cには家賃の二重払いの危険性が生じてしまいます。ということなので、Cを保護する必要があります。
 従いまして、抵当権者Aが物上代位により優先的に甲不動産の家賃から弁済を受けるためには、抵当権者A自身による差押えが必要なのです。抵当権者A自身が差し押さえれば、Cは誰に家賃を支払うべきかを間違えずに済み、家賃の二重払いの危険を回避することができます。
 尚、事例1の、Cのような立場にある者を第三債務者といいます。つまり、抵当権の物上代位の要件「抵当権者自身による差押え」とは、第三債務者の保護という理由によるものということです。
 ちなみに、実際に抵当権者Aが物上代位により甲不動産の家賃を差し押さえると、差押命令が第三債務者Cにも送達され、それによりCは誰に家賃を支払うべきかを知ることができます。要するに、抵当権者Aによる差押えについてのお知らせが、裁判所から第三債務者Cにも送られるので、それによりCは事情を知って、本当に家賃を払うべき相手が誰かを知ることができるのです。従いまして、第三債務者Cは、裁判所からの送達前(知らせが届くまで)はBに家賃を支払い、送達後はAに支払えば、それでCは免責されます(法的な責任は果たしたということ)。

補足

 抵当権者がしっかり物上代位の要件を満たして差し押さえることができれば、他の債権者(一般債権者)に優先して、差し押さえた価値変形物から債権を回収できます。しかも、他の債権者の後に差し押さえたとしてもです。これは保険金の例だとわかりやすいので、次の事例でご説明いたします。

BはAから融資を受け、自己所有の甲不動産に抵当権を設定した。その後、甲不動産が火災により滅失した。 尚、サラ金業者CもBにお金を貸し付けていた。

 このケースで、サラ金業者Cが一番手で火災保険金を差し押さえたとします。しかし、抵当権者Aは物上代位の要件「払渡しまたは引渡し前の差押え」「抵当権者自身による差押え」の要件をしっかり満たすと、抵当権者Aが後から二番手でBの火災保険金を差し押さえても、抵当権者Aはその火災保険金から優先的に弁済を受けることができます。これは、抵当権の強さを現していると言えるでしょう。もっとも、サラ金業者Cからするとハタ迷惑な話なんですけどね。まあ、それだけ抵当権という担保物権は強力な権利ということです。

物上代位の要件 抵当権の強さ

 債務不履行後であれば、目的不動産(抵当権を設定した不動産)の賃料(家賃)にも抵当権の効力は及びます。つまり、家賃に物上代位できるということです。(これについては前回の記事もご覧下さい)

 ただし、物上代位には要件があります。その要件とは「払渡し又は引渡し前の差押え」です。
 それでは、この物上代位の要件について、一度、家賃についての問題から離れ、物上代位の典型例である火災保険金の事例を見ながら考えて参ります。そして、物上代位というもの自体をさらに掘り下げて参ります。

事例
BはAから500万円の融資を受け、自己所有の甲不動産に抵当権を設定した(抵当権者はA)。その後、甲不動産が火災により滅失した。


 これは、抵当権を設定している不動産が火災により滅失した、すなわち担保目的物が滅失したという事例です。
 通常、このような場合は、担保権である抵当権は消滅するはずです。なぜなら、担保権は物権です。物権は物に対する権利です。したがって、目的とする物がなくなればその物権もなくなるのが原則です。ですので、事例1で、Aの抵当権の目的となっている甲不動産が滅失すれば、その抵当権は消滅すると考えられます。しかし、Bが火災による「保険金請求権」を取得すると話が違ってきます。抵当権者Aは、このときの保険金を、甲不動産の「価値変形物」として差し押さえることができます。これが物上代位です。
 ただし、抵当権者Aが保険金を差し押さえる場合に、気をつけなければならないことがあります。それが「払渡し又は引渡し前の差押え」です。これは物上代位をするための要件です。この要件を満たさなければ物上代位はできません。どういうことかといいますと、Bに保険金が「払い渡される」、つまり、Bに保険金が支払われる前に差し押さえないと、保険金に物上代位することができないということです。保険金に物上代位できなければ、抵当権者Aは、保険金から被担保債権を回収することができなくなってしまいます。

なぜ「払渡し又は引渡し前の差押え」が必要なのか

 ではなぜ、抵当権者AがBの保険金に物上代位するには、保険金がBに支払われる前に差し押さえなければならないのでしょうか?それは、保険金の支払いが行われてしまうと、Bの一般財産(甲不動産以外の財産)に保険金が紛れ込んでしまうからです。つまり、抵当権者Aの取り分がわからなくなってしまうのです。
 抵当権は、抵当権を設定した不動産を競売にかけて、その売却代金から他の債権者に先立って優先的に弁済を受けるものです。つまり、抵当権者は、抵当権を設定した不動産以外の財産からは優先的に弁済を受けることはできません。抵当不動産以外の財産は、一般債権者(例えばサラ金などの他の債権者)のものだからです。そして物上代位の場合は、不動産の競売から得る売却代金に代えて、火災保険金などから弁済を受けます。つまり、事例1の抵当権者Aは、物上代位により保険金から債権を回収できますが、抵当権者として優先的に手を出せるのは保険金だけです。抵当権者Aが物上代位により優先的に保険金を差し押さえることができるのは、それが甲不動産の価値変形物※だからです。甲不動産の価値変形物以外の財産に対しては、Aに抵当権者としての強い権利はないのです。
 従いまして、Bに保険金が支払われてしまうと、Bの一般財産(甲不動産以外の財産)に紛れてしまい、抵当権者Aが差し押さえるべき財産がどれだかわからなくなってしまうので、抵当権者Aは、Bへ保険金が支払われる前に差し押さえなければならない、ということになるのです。
 ん?じゃあ抵当権者Aの取り分がどれかハッキリわかればいいってことだよね?なら他の債権者が保険金を差し押さえてもいいってこと?だってそれで保険金の分がどれかはハッキリわかるわけだから
 そういう考え方もあります。そして実は、そのような考え方を特定性維持説といいます。しかし、判例は特定性維持説は採用していません。つまり、裁判官はそのような考え方を認めていないのです。判例では、抵当権者が物上代位により優先的に債権を回収するためには、抵当権者自身で差し押さえなければならないとしています。ではなぜ、抵当権者自身で差し押さえなければならないのか?ですが、実はその理由を考えるときに、今度は冒頭に申し上げた、物上代位による賃料(家賃)の差し押さえの問題に繋がっていきます。
 ということで次回、物上代位による賃料の差し押さえの問題について解説するとともに、物上代位についてさらに掘り下げて参ります。

抵当権の効力 法定果実と物上代位

 抵当権の効力は、債務不履行前の果実には及ばず、債務不履行後の果実には及びます。(これについて詳しくは前回の記事をご覧下さい)。
 今回は、債務不履行後の法定果実の問題について、不動産のケースで詳しく見て参ります。

法定果実と物上代位

 まずは、次の事例をご覧下さい。

BはAから500万円の融資を受け、自己所有の甲不動産に抵当権を設定した。その後、Bは債務不履行に陥った。尚、Bは甲不動産を家賃10万円でCに賃貸している。

 さて、この場合に、Aが抵当権を実行すると、法定果実である甲不動産の家賃にも抵当権の効力が及びます。なぜなら、Bが債務不履行に陥っているからです。
 ところで、家賃に抵当権が及ぶとなると、それで一体どうなるのでしょうか?
 まず、ここで一度、そもそもの抵当権の目的について確認します。抵当権は、被担保債権が回収できなくなった場合に、目的不動産(抵当権を設定した不動産)を競売にかけて、その売却代金から被担保債権を回収するのが目的です。言い方を変えると、抵当権は、目的不動産を競売で換価することが目的です。ということは、抵当権が把握するものは目的物の交換価値(競売で売却した場合の価格)です。
 以上のことから、家賃にも抵当権の効力が及ぶということは、目的物の交換価値以外のもの、すなわち目的物の価値変形物(果実)に対しても抵当権を行使できるということになります。このように、本来の目的物以外のもの、すなわち、目的物の価値変形物に対して抵当権などを行使するようなことを物上代位といいます。別の「物」で「代位」するから「物上代位」ということですね。つまり、抵当権の効力が家賃にも及ぶということを民法的にいえば「賃料(家賃)は目的不動産に物上代位できる」となります。

物上代位により債権の回収をなし崩し的に実現

 ここで再び事例に戻りましょう。

BはAから500万円の融資を受け、自己所有の甲不動産に抵当権を設定した。その後、Bは債務不履行に陥った。尚、Bは甲不動産を家賃10万円でCに賃貸している。

 この場合に、Aが抵当権を実行すると、通常は甲不動産を競売にかけて、その売却代金からAは500万円(被担保債権)を回収することになります。しかし、抵当権の効力は甲不動産のみならず、甲不動産の家賃10万円にも及びます。
 それでは、甲不動産を競売にかけず、10万円の家賃に物上代位するとどうなるのでしょうか?そうなると抵当権者Aは、BのCに対する「家賃10万円よこせ」という賃料債権をもらうことになり、AはCから月々の家賃10万円の支払いを受けることができます。そしてそれを500万円の回収に充てるということです。したがって、抵当権者Aは、家賃に物上代位して50ヶ月間10万円の支払いを受け続ければ、言ってみれば、なし崩し的に500万円(被担保債権)を回収できるということです。
 家賃に物上代位すれば、なし崩し的に被担保債権を回収できるといっても、このやり方では時間がかかります。ですので、抵当権者(債権者)は競売で一気に被担保債権を回収した方が手っ取り早いです。しかし、時間のかかるなし崩し的手段とはいえ、競売以外にも被担保債権を回収する方法があるというのは、抵当権者にとってはありがたい話です。債権を回収する手段は多ければ多いほど債権者は助かりますから。
 さて、ここでひとつ注意点があります。抵当権の効力は家賃にも及び、競売でなく家賃に物上代位することで被担保債権を回収できますが、家賃に物上代位するには要件があります。その要件を満たさなければ家賃に物上代位できません。つまり、要件を満たさないと抵当権の効力が家賃に及ばなくなってしまうのです。
 というわけで次回、物上代位の要件について解説いたします。

果実に抵当権の効力は及ぶのか 果実・元物とは

 抵当権の効力は、抵当不動産の付加一体物や借地権にも及びます。
 では、果実には、抵当権の効力は及ぶのでしょうか?

果実とは

「物から生じる経済的収益」のことを果実といいます。
 果実には、天然果実と法定果実があります。
 天然果実とは、キャベツ畑のキャベツ、みかんの木のみかん、乳牛の牛乳、羊の羊毛、油田の石油といった類のものです。
 一方、法定果実とは、代表的なものとしては家賃や地代です。
 これで言葉の意味・イメージはわかりますよね。
 また、果実を生じるものを元物といいます。上記の例だとこうです。天然果実なら、キャベツが果実で、キャベツ畑は元物です。法定果実なら、家賃が果実で、賃貸不動産は元物です。

補足・天然果実の権利
  天然果実は、その元物から分離する時に、これを収取する権利を有する者に帰属します。つまり、キャベツ畑のキャベツは、そのキャベツを収取する権利のある者が取得するということです。また、売買において、引渡し前に生じた果実売主に帰属します。つまり、キャベツ畑の土地売買契約が締結されてから買主に引き渡されるまでの間に取れたキャベツは売主のものになる、ということです。
 尚、元物から分離する以前の果実は、元物の所有権の内容に含まれます。つまり、キャベツが取れる前にキャベツ畑を売れば、そのキャベツも畑と一緒に売ったと考えられます。

果実についての抵当権の効力

 さて、話を冒頭の問いかけに戻します。
 抵当権の効力は、法定果実や天然果実にも及ぶのでしょうか?
 結論。原則、抵当権の効力は果実には及びません。なぜなら、抵当権は目的物を使用収益する権利ではないからです。果実は目的物の使用収益から生まれます。また、抵当権者(債権者)としても、抵当権設定者(債務者)に使用収益してもらって、そこから得た利益で債務を弁済してほしいわけです。例えば、キャベツ畑に抵当権を設定した場合、抵当権者は、抵当権設定者にはキャベツ畑の収穫の利益から債務を弁済してもらった方が都合良いわけですよね。というか、それがそもそもの抵当権のあり方なのです。従いまして、抵当権の効力は果実には及ばないのです。
 ただし、抵当権の被担保債権に債務不履行があった場合は話が変わってきます。その場合、債務不履行後に生じた果実については、抵当権の効力は及びます。つまり、キャベツ畑に抵当権が設定されていて、その被担保債権に債務不履行が生じると、債務不履行後に収穫したキャベツの売却益について、抵当権の効力が及ぶということです。
 以上のことから、まとめるこうなります。
「抵当権の効力は、債務不履行前の果実には及ばないが、債務不履行後の果実には及ぶ」
 このようになります。
 あれ、キャベツ畑は天然果実の話だよね。そういえば、法定果実の方はどうなの?
 もちろん、法定果実についても、債務不履行前だと抵当権の効力は及ばず、債務不履行後であれば抵当権の効力は及びます。そして、ここで大事になってくるのは不動産の場合です。
 というわけで次回、不動産の場合の法定果実と物上代位という問題について、解説して参ります。

抵当権の効力の及ぶ範囲 借地権 付加一体物の例外

 付合物、そして抵当権設定時にすでに設置されていた従物には、抵当権の効力が及びます。(これについては前回の記事をご覧下さい)。
 では、抵当権が設定されている建物が借地上にある場合に、その抵当権が実行されると、その土地の借地権はどうなるのでしょうか?
 例えば、Aが借地上に甲建物を所有していて、甲建物に抵当権を設定していたとします。この場合に、抵当権が実行されると甲建物が競売にかけられますが、そのとき抵当権の効力は借地権にも及ぶのでしょうか?
 結論。抵当権の効力は借地権にも及びます。なぜなら、借地権は建物に従たる権利だからです。これは判例により、このように結論付けられています。

借地権に抵当権の効力が及ばないと困った事態になる

 借地権が建物に従たる権利だから、と言われても、なんだかよくわからないですよね。実は、判例が抵当権の効力は借地権にも及ぶとしているのには、そうしないと非常に困った事態になってしまう事情があるからなのです。

事例
AはBに500万円を融資し、その債権を担保するために借地上にあるB所有の甲建物に抵当権を設定した。その後、Bが債務不履行に陥り抵当権が実行され、競売によりCが甲不動産を取得した。


 この事例で、甲建物への抵当権の効力は借地権にも及ぶので、Cは甲建物の所有権だけでなく、その借地権も取得することになります。では仮に、この場合に、借地権に抵当権の効力が及ばないとなると、一体どうなるでしょう?Cは甲建物を取得しますが、借地権は持っていないことになります。するとCは、土地の利用権なく土地上に建物を所有するということになります。そしてそれは法律上、不法占拠者ということになってしまいます。不法占拠者になってしまうということは、地主から立退き請求を受けたら、Cはせっかく手に入れた甲建物の収去に応じなければならなくなるのです。これでは競売の買受人Cにとってあまりに不当ですよね。それに、このような結論になってしまうとなると、そもそも借地上の建物の競売には誰も手を出さなくなり、抵当権の意味すらなくなってしまいます。したがって、判例により、抵当権の効力は借地権にも及ぶとしているのです。
 ただし、判例により抵当権の効力が借地権にも及ぶとしているといっても、借地権が地上権ではなく賃借権である場合に、その賃借権が競売により移転しても、法律上、地主にその賃借権の移転についての承諾義務が当然に生じるわけではありません。ですのでこの場合は、地主がその承諾をしないときは、競売の買受人は、裁判所に対し地主の承諾に代わる許可を求めることができます。

補足・付加一体物の例外

 抵当権の効力は付加一体物に及びます(これについて詳しくはこちらをご覧下さい)。しかし、付加一体物であっても、抵当権の効力が及ばない場合があります。
 例えば、先述の事例で、Bが金塊を持っていたとしましょう。その場合に、Aが抵当権を実行しても、金塊には抵当権の効力は及びません。※
※金塊は一般財産なので、一般債権者の対象の財産にはなっても、抵当権の対象となる財産ではない(一般財産・一般債権者について詳しくはこちらをご覧下さい)。
 では、AとBが共謀して、金塊で建物に金の壁を作ったらどうなるでしょう?すると、金塊と建物が一体化(付合)し、抵当権の効力が及ぶ付加一体物となりますよね?もちろん、こんなことは許されません。もし一般債権者がいれば、明らかにその者の権利を害する行為になります。したがってこの場合、金の壁に抵当権の効力が及ぶことはありません。

抵当権の効力の及ぶ範囲 付合物と従物

 原則として、抵当権は不動産に設定するものです。では、その抵当権の効力は、抵当権を設定した不動産について、どの範囲まで及ぶのでしょうか?というのは、抵当権は債務者(抵当権設定者)が債務不履行になったような場合に、債権者(抵当権者)が抵当権を設定した不動産を強制的に競売にかけて、その売却代金からお金を回収することができる権利です。ですが例えば、その不動産が一軒家だった場合、庭石はどうなるのでしょう?抵当権が実行されると庭石も競売に出されてしまうのか?あるいは、抵当権設定後に設置されたエアコンはどうなるのでしょうか?つまり、抵当権の効力がどの範囲まで及ぶのかという問題は、庭石やエアコン等、どこまでの物がその抵当不動産と一緒に競売にかけられるのか、という問題と同じ意味になります。

 ということでまずは、抵当権の効力の及ぶ範囲についての民法の条文を見てみましょう。

(抵当権の効力の及ぶ範囲)
民法370条
抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産(以下「抵当不動産」という。)に付加して一体となっている物に及ぶ。

 上記の条文によれば、抵当権の効力は「不動産に付加して一体となっている物」にも及ぶとあります。「不動産に付加して一体となっている物」は、略して付加一体物と呼びます。ということは、何が付加一体物なのかがわかれば、おのずと抵当権の効力の及ぶ範囲もわかることになります。

付加一体物

 実は、何が付加一体物で何が付加一体物でないのかについて、学説上では争いが生じています。ですが、それをここで記しても意味がありませんので、判例上の見解にのっとった解説をして参ります。
 まず、付加一体物に該当する可能性のあるものは、次の2種類があります。

・付合物
・従物

 では、それぞれにどのような物があるのか、見て参ります。

・付合物
 これは、元々は独立した動産だけど付合により建物と一体化し建物の構成部分になるものです。要するに、設置すると建物と一体化するようなタイプの物です。
例→取り外しの容易でない庭石、石灯籠、建物の内外を遮断する建具(入口用の扉、入口用のガラス、雨戸)

・従物
 これは、建物備え付きの備品のことで、備え付けられても独立した動産としての地位を失わないものです。要するに、設置しても建物と一体化しない物です。
例→取り外しの容易な庭石、エアコン、畳、建物の内外を遮断しない建具(ふすま等)

 さて、この時点で、抵当権の効力の及ぶ範囲がどこまでなのか、なんとなく見えてきましたよね。
 結論。付加一体物には付合物が含まれます。したがって、付合物(取り外しの容易でない庭石、石灯籠、建物の内外を遮断する建具)には抵当権の効力が及びます。ということは、付合物は抵当不動産と一緒に競売にかけることができるということです。ですので、容易に取り外せない庭石は、抵当不動産と一緒に競売にかけられてしまいます。
 また、従物については、抵当権設定時の従物には、抵当権の効力が及びます。つまり、エアコンでも抵当権設定時にすでに設置されていたものであれば抵当権の効力は及び、競売にかけられます。しかし、抵当権権を設定した後に設置されたエアコンであれば、抵当権の効力は及ばず競売にかけられません。
 尚、付合物については、付合の時期を問わず、抵当権の効力が及びます。つまり、容易に取り外せない庭石は、抵当権設定後に設置していたとしても抵当権の効力は及び、競売にかけられます。

補足

 エアコンは従物になりますが、そのエアコンを設置する対象の建物は主物になります。
 原則として、従物は主物の処分に従います。しかし、抵当権の効力が及ぶ範囲については、その従物が抵当権の設定後に設置されたかどうかで扱いを分けているということです。この点はご注意下さい。
 尚、従物には、先述に例示した物以外にも、ガソリンスタンドの存在する土地上または地下に設置されている地下タンク、ノンスペース軽量機、洗車機などの設備も従物になります(主物はガソリンスタンド用建物)。つまり、ガソリンスタンド用建物に抵当権が設定された場合、それらの設備が抵当権設定時にすでに設置されていた場合は、それらの設備にも抵当権の効力が及び、競売にかけられます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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