転貸賃料債権への物上代位

 抵当権が設定された不動産が賃貸されていた場合、抵当権者は物上代位によりその不動産の賃料債権を差し押さえることができます。
 では、抵当権が設定された不動産が転貸(また貸し)されていた場合に、その転貸賃料債権に物上代位することはできるのでしょうか?

事例1
BはCに自己所有の甲建物を賃貸し引き渡した。そしてCはDに甲建物を転貸し引き渡した。その後、BはAから融資を受けるために甲建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした(抵当権者はA)。その後、Bが債務不履行に陥ったので、Aは抵当権を実行した。


 この事例1では「オーナーB→賃借人・転貸人C→転借人D」と転貸(また貸し)されたB所有の甲建物にAの抵当権が設定され、その後に抵当権が実行されました。
 さて、ではこの場合に、抵当権者Aは、転貸人Cの転借人Dに対する「家賃払え」という賃料債権に物上代位することはできるのでしょうか?

    オーナーB
(賃料債権)↓     ↓
   賃借人・転貸人C
(賃料債権)↓⇦ここに物上代位できるのか?
    転借人D

 まず、普通に考えると、抵当権者Aが転貸人CのDに対する賃料債権に物上代位できるわけがありません。なぜなら、Cは甲建物の賃借人でしかないからです。抵当権者Aから融資を受けたのは抵当権設定者であるBです。抵当権による負担抵当権設定者であるBが負うべきものです。それはCが転貸人としてDに甲建物を転貸していることとは全く別の問題です。ですので、抵当権の負担はBが負うべきで、Cが負うのはどう考えてもオカシな話なのです。
 従いまして、抵当権者Aは、転貸人(賃借人)Cの転借人Dに対する賃料債権に物上代位することは、原則、できません。
 ただし、例外的に、抵当権者が抵当不動産の転貸人の賃料債権に物上代位できる場合があります。

事例2
BはC会社に自己所有の甲建物を賃貸し引き渡した。そしてC会社はDに甲建物を転貸し引き渡した。その後、BはAから融資を受けるために甲建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした(抵当権者はA)。その後、Bが債務不履行に陥ったので、Aは抵当権を実行した。尚、C会社はB個人が設立し、B自身が代表取締役を務めている。


 この事例2の場合は、なんと抵当権者Aは、転貸人Cの転借人Dに対する賃料債権に物上代位することができます。つまり、抵当権者Aは、C会社のDに対する賃料債権を物上代位により差し押さえることができるのです。

なぜ事例2では転貸人Cの賃料債権に物上代位できるのか

 それは、事例2の場合、オーナーBと転貸人(賃借人)Cが実質同一の者と考えられるからです。
 問題はないの?
 本来、抵当権者が抵当不動産の転貸人の賃料債権に物上代位することはできません。その理由はこれまでにご説明申し上げたとおりです。しかし、事例2の場合は、Aから融資を受けた抵当権設定者Bと、甲建物をDにまた貸ししている転貸人Cが、実質同一の者と考えられるので、転貸人CのDに対する賃料債権と、抵当権設定者BのCに対する賃料債権も、実質同一のものと考えることができます。従いまして、事例2の場合、抵当権者Aが甲建物の転貸人Cの転借人Dに対する賃料債権に物上代位することができても、何も問題はないのです。
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賃料債権の譲渡と物上代位

 賃料債権は譲渡することができます(債権譲渡)。さらに、将来発生する賃料債権をあらかじめ包括的に譲渡することも可能です。どういうことかといいますと、オーナーBがCに建物を賃貸していた場合に、オーナーBが賃借人Cに対して持つ「家賃払え」という賃料債権を、Dに譲渡することができます。さらに、BがCに対して持つ、来月以降に発生する「家賃払え」という賃料債権を、あらかじめDに譲渡することも可能ということです。
 ここでひとつ注意点があります。賃料債権の譲渡はオーナーチェンジではありません。ですので、オーナーBがDに賃料債権を譲渡しても、オーナーがBからDに移ったわけではありません。オーナーはあくまでDのままです。この点はご注意下さい。
 さて、今回は、賃料債権の譲渡と物上代位が絡んだ場合の問題について、考えて参りたいと思います。

事例
BはCに自己所有の甲建物を賃貸し引き渡した。その後、BはAから融資を受けるために甲建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした(抵当権者はA)。その後、甲建物のオーナーBは、将来の賃料債権をDに譲渡し、Cに確定日付のある通知をした。その後、Bが債務不履行に陥ったので、Aは抵当権を実行した。


 さて、この事例で、抵当権者Aは、オーナーBからDに譲渡された賃料債権(甲建物の家賃)に物上代位できるのでしょうか?
 まずは一度、状況を確認します。

(賃料債権譲渡前)
  抵当権者A
抵当権⇨↓
  オーナーB→賃借人C
       ⇧
     賃料債権

(賃料債権譲渡後)
  抵当権者A
抵当権⇨↓
  オーナーB⇒D→賃借人C
   債権譲渡⤴︎ ⇧
       賃料債権
         ⬆︎    
    ここに物上代位できるか

 オーナーBは自己所有の甲建物をCに賃貸しています。つまり、オーナーBは賃借人Cに対して「家賃払え」という賃料債権を持っています。そしてBは、Aから融資を受けるために甲不動産に抵当権を設定します。それから、Bは賃借人Cに対する甲不動産の賃料債権をDに譲渡します。その後に、抵当権者Aが抵当権を実行した、というのが事例の状況になります。
 では改めて、先ほどの問いかけに戻ります。
 この事例で、抵当権者Aは、オーナーBからDに譲渡された賃料債権(甲建物の家賃)に物上代位できるのでしょうか?
 結論。抵当権者Aは、オーナーBからDに譲渡された賃料債権に物上代位することができます。この事例のように、抵当権者(事例のA)による物上代位と、抵当権設定者(事例のB)による抵当不動産(事例の甲建物)の賃料債権の譲渡が競合した場合、抵当権の登記が債権譲渡よりも先に行われていれば、抵当権者の物上代位が勝ちます。それは賃料債権がすでに発生したものであっても将来発生するものであってもです。

なぜ抵当権者が勝つのか

 抵当権者Aが、BからDに譲渡された賃料債権に物上代位できるということは、Dからすればたまったもんじゃないですよね。確かにDは気の毒です。しかし、仮に抵当権者AがDの賃料債権に物上代位できないとなると、様々な問題が発生します。
 まず、抵当権者として本来持つ権利への期待を裏切ることになります。Aとすれば、万が一、Bが債務不履行に陥っても、抵当権を実行して甲建物を競売するか、いざとなったら賃料債権に物上代位して債権を回収できるからこそ、Bに融資したわけです。物上代位できないとなると、その期待を、もっと言えば抵当権者の権利を害することになってしまいます。
 Aは物上代位できないならフツーに甲建物を競売にかければいいんじゃね?
 これがそうでもないんです。実は、抵当権者AがDに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると、甲建物を競売にかけてもロクな値段がつかなくなってしまうのです

なぜDに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると甲建物の競売の値段にも影響するのか?

 まず、今回の事例の場合で、競売により甲建物を買い受けた者は、自分自身で甲建物を使うことはできません。なぜなら、甲建物の賃借人Cは、引渡しという対抗要件を備えているからです。まあでも、店子(借家人)付きの不動産を売買することはよくあることです。深刻な問題はここからです。それでは仮に、Eが甲建物を競売により買い受けたとします。その場合に、抵当権者Aが賃料債権に物上代位できないとすると、なんと買受人Eは甲建物の家賃をもらうことができません。なぜなら、抵当権者Aが賃料債権に物上代位できないということは、Dの賃料債権が優先してしまうからです。Dの賃料債権が優先してしまうということは、賃借人Cから甲建物の家賃をもらう権利があるのはDで、甲建物の買受人Eの家賃収入はゼロです。つまり、抵当権者AがDに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると、競売にかけられたときの甲建物は、店子付き家賃収入ゼロ物件という全く価値のないものになります。そんな競売物件にロクな値段がつくわけないですよね。

 以上のことから、抵当権者Aは、債権譲渡よりも先に抵当権の登記を備えていれば、Dに譲渡された賃料債権に物上代位することができるのです。
 また、抵当権者AがDに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると、Bが抵当権者Aを害する意図でわざとDに賃料債権を譲渡する可能性もありますよね。この点も併せて頭に入れておいて頂ければと存じます。
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物上代位の要件 抵当権者自身による差押え

 抵当権者が物上代位により、抵当権者として他の債権者に優先して弁済を受けるためには、抵当権者自身で差し押さえなければなりません。
 ではなぜ、抵当権者自身による差押えが必要なのでしょうか?次の事例とともに見て参ります。

事例
Bは自己所有の甲建物をCに賃貸し引き渡した。その後、BはAから500万円の融資を受け、甲建物に抵当権を設定した。その後、Bは債務不履行に陥った。そしてAは抵当権を実行した。


 さて、この事例で、抵当権者Aは物上代位により甲不動産の家賃を差し押さえることができます。ただし、Aが抵当権者として、他の債権者に優先して差し押さえた家賃から弁済を受けるためには、抵当権者A自身による差押えが必須になります。その理由は、甲不動産の賃借人Cの立場に立って考えるとよくわかります。

 ところで、甲不動産の賃借人Cは、甲不動産のオーナーBが差し押さえられるような状況にあることを知っているでしょうか?通常、オーナーのそのような状況を、賃借人は知らないと思います。というより、知らないのが普通です。それこそ、抵当権が設定されていることすら知らなかったりするでしょう。例えば、アパートの一室を借りて住んでいる学生が、大家が銀行からお金を借りてアパートに抵当権が設定されて、その後に大家が債務不履行に陥ってその抵当権が実行された、なんて状況知らないのが普通ですよね。ということはどういうことかといいますと、抵当権者Aが抵当権を実行したとしても、甲不動産の賃借人Cは、何も知らないままそれまでどおりBに家賃を支払い続けるはずです。そうなると、抵当権者Aが物上代位により甲不動産の家賃を差し押さえた場合、抵当権者A自身が差し押さえてくれないと、Cは本当に家賃を支払うべき相手を知ることができないまま、Bに家賃を支払い続けてしまうことになるので、Cには家賃の二重払いの危険性が生じてしまいます。ということなので、Cを保護する必要があります。
 従いまして、抵当権者Aが物上代位により優先的に甲不動産の家賃から弁済を受けるためには、抵当権者A自身による差押えが必要なのです。抵当権者A自身が差し押さえれば、Cは誰に家賃を支払うべきかを間違えずに済み、家賃の二重払いの危険を回避することができます。
 尚、事例1の、Cのような立場にある者を第三債務者といいます。つまり、抵当権の物上代位の要件「抵当権者自身による差押え」とは、第三債務者の保護という理由によるものということです。
 ちなみに、実際に抵当権者Aが物上代位により甲不動産の家賃を差し押さえると、差押命令が第三債務者Cにも送達され、それによりCは誰に家賃を支払うべきかを知ることができます。要するに、抵当権者Aによる差押えについてのお知らせが、裁判所から第三債務者Cにも送られるので、それによりCは事情を知って、本当に家賃を払うべき相手が誰かを知ることができるのです。従いまして、第三債務者Cは、裁判所からの送達前(知らせが届くまで)はBに家賃を支払い、送達後はAに支払えば、それでCは免責されます(法的な責任は果たしたということ)。

補足

 抵当権者がしっかり物上代位の要件を満たして差し押さえることができれば、他の債権者(一般債権者)に優先して、差し押さえた価値変形物から債権を回収できます。しかも、他の債権者の後に差し押さえたとしてもです。これは保険金の例だとわかりやすいので、次の事例でご説明いたします。

BはAから融資を受け、自己所有の甲不動産に抵当権を設定した。その後、甲不動産が火災により滅失した。 尚、サラ金業者CもBにお金を貸し付けていた。

 このケースで、サラ金業者Cが一番手で火災保険金を差し押さえたとします。しかし、抵当権者Aは物上代位の要件「払渡しまたは引渡し前の差押え」「抵当権者自身による差押え」の要件をしっかり満たすと、抵当権者Aが後から二番手でBの火災保険金を差し押さえても、抵当権者Aはその火災保険金から優先的に弁済を受けることができます。これは、抵当権の強さを現していると言えるでしょう。もっとも、サラ金業者Cからするとハタ迷惑な話なんですけどね。まあ、それだけ抵当権という担保物権は強力な権利ということです。
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物上代位の要件 抵当権の強さ

 債務不履行後であれば、目的不動産(抵当権を設定した不動産)の賃料(家賃)にも抵当権の効力は及びます。つまり、家賃に物上代位できるということです。(これについては前回の記事もご覧下さい)

 ただし、物上代位には要件があります。その要件とは「払渡し又は引渡し前の差押え」です。
 それでは、この物上代位の要件について、一度、家賃についての問題から離れ、物上代位の典型例である火災保険金の事例を見ながら考えて参ります。そして、物上代位というもの自体をさらに掘り下げて参ります。

事例
BはAから500万円の融資を受け、自己所有の甲不動産に抵当権を設定した(抵当権者はA)。その後、甲不動産が火災により滅失した。


 これは、抵当権を設定している不動産が火災により滅失した、すなわち担保目的物が滅失したという事例です。
 通常、このような場合は、担保権である抵当権は消滅するはずです。なぜなら、担保権は物権です。物権は物に対する権利です。したがって、目的とする物がなくなればその物権もなくなるのが原則です。ですので、事例1で、Aの抵当権の目的となっている甲不動産が滅失すれば、その抵当権は消滅すると考えられます。しかし、Bが火災による「保険金請求権」を取得すると話が違ってきます。抵当権者Aは、このときの保険金を、甲不動産の「価値変形物」として差し押さえることができます。これが物上代位です。
 ただし、抵当権者Aが保険金を差し押さえる場合に、気をつけなければならないことがあります。それが「払渡し又は引渡し前の差押え」です。これは物上代位をするための要件です。この要件を満たさなければ物上代位はできません。どういうことかといいますと、Bに保険金が「払い渡される」、つまり、Bに保険金が支払われる前に差し押さえないと、保険金に物上代位することができないということです。保険金に物上代位できなければ、抵当権者Aは、保険金から被担保債権を回収することができなくなってしまいます。

なぜ「払渡し又は引渡し前の差押え」が必要なのか

 ではなぜ、抵当権者AがBの保険金に物上代位するには、保険金がBに支払われる前に差し押さえなければならないのでしょうか?それは、保険金の支払いが行われてしまうと、Bの一般財産(甲不動産以外の財産)に保険金が紛れ込んでしまうからです。つまり、抵当権者Aの取り分がわからなくなってしまうのです。
 抵当権は、抵当権を設定した不動産を競売にかけて、その売却代金から他の債権者に先立って優先的に弁済を受けるものです。つまり、抵当権者は、抵当権を設定した不動産以外の財産からは優先的に弁済を受けることはできません。抵当不動産以外の財産は、一般債権者(例えばサラ金などの他の債権者)のものだからです。そして物上代位の場合は、不動産の競売から得る売却代金に代えて、火災保険金などから弁済を受けます。つまり、事例1の抵当権者Aは、物上代位により保険金から債権を回収できますが、抵当権者として優先的に手を出せるのは保険金だけです。抵当権者Aが物上代位により優先的に保険金を差し押さえることができるのは、それが甲不動産の価値変形物※だからです。甲不動産の価値変形物以外の財産に対しては、Aに抵当権者としての強い権利はないのです。
 従いまして、Bに保険金が支払われてしまうと、Bの一般財産(甲不動産以外の財産)に紛れてしまい、抵当権者Aが差し押さえるべき財産がどれだかわからなくなってしまうので、抵当権者Aは、Bへ保険金が支払われる前に差し押さえなければならない、ということになるのです。
 ん?じゃあ抵当権者Aの取り分がどれかハッキリわかればいいってことだよね?なら他の債権者が保険金を差し押さえてもいいってこと?だってそれで保険金の分がどれかはハッキリわかるわけだから
 そういう考え方もあります。そして実は、そのような考え方を特定性維持説といいます。しかし、判例は特定性維持説は採用していません。つまり、裁判官はそのような考え方を認めていないのです。判例では、抵当権者が物上代位により優先的に債権を回収するためには、抵当権者自身で差し押さえなければならないとしています。ではなぜ、抵当権者自身で差し押さえなければならないのか?ですが、実はその理由を考えるときに、今度は冒頭に申し上げた、物上代位による賃料(家賃)の差し押さえの問題に繋がっていきます。
 ということで次回、物上代位による賃料の差し押さえの問題について解説するとともに、物上代位についてさらに掘り下げて参ります。
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抵当権の効力 法定果実と物上代位

 抵当権の効力は、債務不履行前の果実には及ばず、債務不履行後の果実には及びます。(これについて詳しくは前回の記事をご覧下さい)。
 今回は、債務不履行後の法定果実の問題について、不動産のケースで詳しく見て参ります。

法定果実と物上代位

 まずは、次の事例をご覧下さい。

BはAから500万円の融資を受け、自己所有の甲不動産に抵当権を設定した。その後、Bは債務不履行に陥った。尚、Bは甲不動産を家賃10万円でCに賃貸している。

 さて、この場合に、Aが抵当権を実行すると、法定果実である甲不動産の家賃にも抵当権の効力が及びます。なぜなら、Bが債務不履行に陥っているからです。
 ところで、家賃に抵当権が及ぶとなると、それで一体どうなるのでしょうか?
 まず、ここで一度、そもそもの抵当権の目的について確認します。抵当権は、被担保債権が回収できなくなった場合に、目的不動産(抵当権を設定した不動産)を競売にかけて、その売却代金から被担保債権を回収するのが目的です。言い方を変えると、抵当権は、目的不動産を競売で換価することが目的です。ということは、抵当権が把握するものは目的物の交換価値(競売で売却した場合の価格)です。
 以上のことから、家賃にも抵当権の効力が及ぶということは、目的物の交換価値以外のもの、すなわち目的物の価値変形物(果実)に対しても抵当権を行使できるということになります。このように、本来の目的物以外のもの、すなわち、目的物の価値変形物に対して抵当権などを行使するようなことを物上代位といいます。別の「物」で「代位」するから「物上代位」ということですね。つまり、抵当権の効力が家賃にも及ぶということを民法的にいえば「賃料(家賃)は目的不動産に物上代位できる」となります。

物上代位により債権の回収をなし崩し的に実現

 ここで再び事例に戻りましょう。

BはAから500万円の融資を受け、自己所有の甲不動産に抵当権を設定した。その後、Bは債務不履行に陥った。尚、Bは甲不動産を家賃10万円でCに賃貸している。

 この場合に、Aが抵当権を実行すると、通常は甲不動産を競売にかけて、その売却代金からAは500万円(被担保債権)を回収することになります。しかし、抵当権の効力は甲不動産のみならず、甲不動産の家賃10万円にも及びます。
 それでは、甲不動産を競売にかけず、10万円の家賃に物上代位するとどうなるのでしょうか?そうなると抵当権者Aは、BのCに対する「家賃10万円よこせ」という賃料債権をもらうことになり、AはCから月々の家賃10万円の支払いを受けることができます。そしてそれを500万円の回収に充てるということです。したがって、抵当権者Aは、家賃に物上代位して50ヶ月間10万円の支払いを受け続ければ、言ってみれば、なし崩し的に500万円(被担保債権)を回収できるということです。
 家賃に物上代位すれば、なし崩し的に被担保債権を回収できるといっても、このやり方では時間がかかります。ですので、抵当権者(債権者)は競売で一気に被担保債権を回収した方が手っ取り早いです。しかし、時間のかかるなし崩し的手段とはいえ、競売以外にも被担保債権を回収する方法があるというのは、抵当権者にとってはありがたい話です。債権を回収する手段は多ければ多いほど債権者は助かりますから。
 さて、ここでひとつ注意点があります。抵当権の効力は家賃にも及び、競売でなく家賃に物上代位することで被担保債権を回収できますが、家賃に物上代位するには要件があります。その要件を満たさなければ家賃に物上代位できません。つまり、要件を満たさないと抵当権の効力が家賃に及ばなくなってしまうのです。
 というわけで次回、物上代位の要件について解説いたします。
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果実に抵当権の効力は及ぶのか 果実・元物とは

 抵当権の効力は、抵当不動産の付加一体物や借地権にも及びます。
 では、果実には、抵当権の効力は及ぶのでしょうか?

果実とは

「物から生じる経済的収益」のことを果実といいます。
 果実には、天然果実と法定果実があります。
 天然果実とは、キャベツ畑のキャベツ、みかんの木のみかん、乳牛の牛乳、羊の羊毛、油田の石油といった類のものです。
 一方、法定果実とは、代表的なものとしては家賃や地代です。
 これで言葉の意味・イメージはわかりますよね。
 また、果実を生じるものを元物といいます。上記の例だとこうです。天然果実なら、キャベツが果実で、キャベツ畑は元物です。法定果実なら、家賃が果実で、賃貸不動産は元物です。

補足・天然果実の権利
  天然果実は、その元物から分離する時に、これを収取する権利を有する者に帰属します。つまり、キャベツ畑のキャベツは、そのキャベツを収取する権利のある者が取得するということです。また、売買において、引渡し前に生じた果実売主に帰属します。つまり、キャベツ畑の土地売買契約が締結されてから買主に引き渡されるまでの間に取れたキャベツは売主のものになる、ということです。
 尚、元物から分離する以前の果実は、元物の所有権の内容に含まれます。つまり、キャベツが取れる前にキャベツ畑を売れば、そのキャベツも畑と一緒に売ったと考えられます。

果実についての抵当権の効力

 さて、話を冒頭の問いかけに戻します。
 抵当権の効力は、法定果実や天然果実にも及ぶのでしょうか?
 結論。原則、抵当権の効力は果実には及びません。なぜなら、抵当権は目的物を使用収益する権利ではないからです。果実は目的物の使用収益から生まれます。また、抵当権者(債権者)としても、抵当権設定者(債務者)に使用収益してもらって、そこから得た利益で債務を弁済してほしいわけです。例えば、キャベツ畑に抵当権を設定した場合、抵当権者は、抵当権設定者にはキャベツ畑の収穫の利益から債務を弁済してもらった方が都合良いわけですよね。というか、それがそもそもの抵当権のあり方なのです。従いまして、抵当権の効力は果実には及ばないのです。
 ただし、抵当権の被担保債権に債務不履行があった場合は話が変わってきます。その場合、債務不履行後に生じた果実については、抵当権の効力は及びます。つまり、キャベツ畑に抵当権が設定されていて、その被担保債権に債務不履行が生じると、債務不履行後に収穫したキャベツの売却益について、抵当権の効力が及ぶということです。
 以上のことから、まとめるこうなります。
「抵当権の効力は、債務不履行前の果実には及ばないが、債務不履行後の果実には及ぶ」
 このようになります。
 あれ、キャベツ畑は天然果実の話だよね。そういえば、法定果実の方はどうなの?
 もちろん、法定果実についても、債務不履行前だと抵当権の効力は及ばず、債務不履行後であれば抵当権の効力は及びます。そして、ここで大事になってくるのは不動産の場合です。
 というわけで次回、不動産の場合の法定果実と物上代位という問題について、解説して参ります。
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抵当権の効力の及ぶ範囲 借地権 付加一体物の例外

 付合物、そして抵当権設定時にすでに設置されていた従物には、抵当権の効力が及びます。(これについては前回の記事をご覧下さい)。
 では、抵当権が設定されている建物が借地上にある場合に、その抵当権が実行されると、その土地の借地権はどうなるのでしょうか?
 例えば、Aが借地上に甲建物を所有していて、甲建物に抵当権を設定していたとします。この場合に、抵当権が実行されると甲建物が競売にかけられますが、そのとき抵当権の効力は借地権にも及ぶのでしょうか?
 結論。抵当権の効力は借地権にも及びます。なぜなら、借地権は建物に従たる権利だからです。これは判例により、このように結論付けられています。

借地権に抵当権の効力が及ばないと困った事態になる

 借地権が建物に従たる権利だから、と言われても、なんだかよくわからないですよね。実は、判例が抵当権の効力は借地権にも及ぶとしているのには、そうしないと非常に困った事態になってしまう事情があるからなのです。

事例
AはBに500万円を融資し、その債権を担保するために借地上にあるB所有の甲建物に抵当権を設定した。その後、Bが債務不履行に陥り抵当権が実行され、競売によりCが甲不動産を取得した。


 この事例で、甲建物への抵当権の効力は借地権にも及ぶので、Cは甲建物の所有権だけでなく、その借地権も取得することになります。では仮に、この場合に、借地権に抵当権の効力が及ばないとなると、一体どうなるでしょう?Cは甲建物を取得しますが、借地権は持っていないことになります。するとCは、土地の利用権なく土地上に建物を所有するということになります。そしてそれは法律上、不法占拠者ということになってしまいます。不法占拠者になってしまうということは、地主から立退き請求を受けたら、Cはせっかく手に入れた甲建物の収去に応じなければならなくなるのです。これでは競売の買受人Cにとってあまりに不当ですよね。それに、このような結論になってしまうとなると、そもそも借地上の建物の競売には誰も手を出さなくなり、抵当権の意味すらなくなってしまいます。したがって、判例により、抵当権の効力は借地権にも及ぶとしているのです。
 ただし、判例により抵当権の効力が借地権にも及ぶとしているといっても、借地権が地上権ではなく賃借権である場合に、その賃借権が競売により移転しても、法律上、地主にその賃借権の移転についての承諾義務が当然に生じるわけではありません。ですのでこの場合は、地主がその承諾をしないときは、競売の買受人は、裁判所に対し地主の承諾に代わる許可を求めることができます。

補足・付加一体物の例外

 抵当権の効力は付加一体物に及びます(これについて詳しくはこちらをご覧下さい)。しかし、付加一体物であっても、抵当権の効力が及ばない場合があります。
 例えば、先述の事例で、Bが金塊を持っていたとしましょう。その場合に、Aが抵当権を実行しても、金塊には抵当権の効力は及びません。※
※金塊は一般財産なので、一般債権者の対象の財産にはなっても、抵当権の対象となる財産ではない(一般財産・一般債権者について詳しくはこちらをご覧下さい)。
 では、AとBが共謀して、金塊で建物に金の壁を作ったらどうなるでしょう?すると、金塊と建物が一体化(付合)し、抵当権の効力が及ぶ付加一体物となりますよね?もちろん、こんなことは許されません。もし一般債権者がいれば、明らかにその者の権利を害する行為になります。したがってこの場合、金の壁に抵当権の効力が及ぶことはありません。
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抵当権の効力の及ぶ範囲 付合物と従物

 原則として、抵当権は不動産に設定するものです。では、その抵当権の効力は、抵当権を設定した不動産について、どの範囲まで及ぶのでしょうか?というのは、抵当権は債務者(抵当権設定者)が債務不履行になったような場合に、債権者(抵当権者)が抵当権を設定した不動産を強制的に競売にかけて、その売却代金からお金を回収することができる権利です。ですが例えば、その不動産が一軒家だった場合、庭石はどうなるのでしょう?抵当権が実行されると庭石も競売に出されてしまうのか?あるいは、抵当権設定後に設置されたエアコンはどうなるのでしょうか?つまり、抵当権の効力がどの範囲まで及ぶのかという問題は、庭石やエアコン等、どこまでの物がその抵当不動産と一緒に競売にかけられるのか、という問題と同じ意味になります。

 ということでまずは、抵当権の効力の及ぶ範囲についての民法の条文を見てみましょう。

(抵当権の効力の及ぶ範囲)
民法370条
抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産(以下「抵当不動産」という。)に付加して一体となっている物に及ぶ。

 上記の条文によれば、抵当権の効力は「不動産に付加して一体となっている物」にも及ぶとあります。「不動産に付加して一体となっている物」は、略して付加一体物と呼びます。ということは、何が付加一体物なのかがわかれば、おのずと抵当権の効力の及ぶ範囲もわかることになります。

付加一体物

 実は、何が付加一体物で何が付加一体物でないのかについて、学説上では争いが生じています。ですが、それをここで記しても意味がありませんので、判例上の見解にのっとった解説をして参ります。
 まず、付加一体物に該当する可能性のあるものは、次の2種類があります。

・付合物
・従物

 では、それぞれにどのような物があるのか、見て参ります。

・付合物
 これは、元々は独立した動産だけど付合により建物と一体化し建物の構成部分になるものです。要するに、設置すると建物と一体化するようなタイプの物です。
例→取り外しの容易でない庭石、石灯籠、建物の内外を遮断する建具(入口用の扉、入口用のガラス、雨戸)

・従物
 これは、建物備え付きの備品のことで、備え付けられても独立した動産としての地位を失わないものです。要するに、設置しても建物と一体化しない物です。
例→取り外しの容易な庭石、エアコン、畳、建物の内外を遮断しない建具(ふすま等)

 さて、この時点で、抵当権の効力の及ぶ範囲がどこまでなのか、なんとなく見えてきましたよね。
 結論。付加一体物には付合物が含まれます。したがって、付合物(取り外しの容易でない庭石、石灯籠、建物の内外を遮断する建具)には抵当権の効力が及びます。ということは、付合物は抵当不動産と一緒に競売にかけることができるということです。ですので、容易に取り外せない庭石は、抵当不動産と一緒に競売にかけられてしまいます。
 また、従物については、抵当権設定時の従物には、抵当権の効力が及びます。つまり、エアコンでも抵当権設定時にすでに設置されていたものであれば抵当権の効力は及び、競売にかけられます。しかし、抵当権権を設定した後に設置されたエアコンであれば、抵当権の効力は及ばず競売にかけられません。
 尚、付合物については、付合の時期を問わず、抵当権の効力が及びます。つまり、容易に取り外せない庭石は、抵当権設定後に設置していたとしても抵当権の効力は及び、競売にかけられます。

補足

 エアコンは従物になりますが、そのエアコンを設置する対象の建物は主物になります。
 原則として、従物は主物の処分に従います。しかし、抵当権の効力が及ぶ範囲については、その従物が抵当権の設定後に設置されたかどうかで扱いを分けているということです。この点はご注意下さい。
 尚、従物には、先述に例示した物以外にも、ガソリンスタンドの存在する土地上または地下に設置されている地下タンク、ノンスペース軽量機、洗車機などの設備も従物になります(主物はガソリンスタンド用建物)。つまり、ガソリンスタンド用建物に抵当権が設定された場合、それらの設備が抵当権設定時にすでに設置されていた場合は、それらの設備にも抵当権の効力が及び、競売にかけられます。
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抵当権の随伴性

 抵当権は被担保債権の存在を前提に成り立っています。なぜなら、被担保債権(その抵当権を設定する原因となっている債権のこと)を担保するための抵当権だからです。このように、被担保債権の存在を前提に成り立っているという抵当権の性質を付従性といいます(詳しくは前回の記事をご覧下さい)。
 そして抵当権には、付従性とともに、随伴性という性質もあります。
 ということで、今回は抵当権の随伴性について解説して参ります。

事例1
AはBに500万円を融資し、その債権を担保するためにB所有の不動産に抵当権を設定した。その後、AはCにその500万円の貸金債権(被担保債権)を譲渡した。


 まずこの事例1の状況を確認します。
 AはBに500万円を貸し付けました。そして、AはBに対する「500万円返せ」という債権を担保するために、B所有の不動産に抵当権を設定しました。このときの、AのBに対する「500万円返せ」という債権が被担保債権になります。そして、AはBに対する「500万円返せ」という債権、すなわち被担保債権をCに譲渡しました(債権譲渡)。
 これが事例1の状況です。さて、ここからが本題です。この事例1で、AがCに被担保債権を譲渡したことにより、B所有の不動産に設定した抵当権の行方はどうなるのでしょうか?
 結論。抵当権は被担保債権に伴ってCに移転します。従いまして、B所有の不動産の抵当権者はCになります(Bは抵当権設定者)。

・被担保債権譲渡前
    債権者
   (抵当権者)
     A
抵当権⇨↙︎ ↘︎⇦被担保債権
 B所有   B
 不動産  債務者
     (抵当権設定者)

・被担保債権譲渡後
    債権者
   (抵当権者)
     C
抵当権⇨↙︎ ↘︎⇦被担保債権
 B所有   B
 不動産  債務者
     (抵当権設定者)

 抵当権は、被担保債権が移転すると、それに伴って移転します。つまり、抵当権は被担保債権にくっ付いていくということです。これが随伴性です。

随伴性は強力

 抵当権の随伴性という性質は、言ってみれば、被担保債権という王様に、家来の抵当権がくっ付いていくようなものです。そして、この抵当権の随伴性は、強力な性質となっています。どういうことかといいますと、なんと随伴性が登記に勝るのです。
 抵当権は不動産と同じように、登記というルールでその権利の有無を公示・証明し、対抗力を備えます。つまり、登記をすることにより法律で保護されるということです。
 登記の力は強力です。それは不動産の二重譲渡の問題などを見れば一目瞭然です(これについてはこちらをご覧下さい)。ところが抵当権の場合、抵当権の登記よりも、抵当権の随伴性が勝ってしまうのです。

事例2
AはBに500万円を融資し、その債権を担保するためにB所有の不動産に抵当権を設定し、その旨の登記をした。その後、AはCにその500万円の貸金債権(被担保債権)を譲渡し、AからCへ抵当権移転の登記をしたが、債権譲渡についての通知は行なっていなかった。それからAは、その500万円の貸金債権をDへ二重譲渡し、その債権譲渡についての通知を行なったが、抵当権移転の登記はしていなかった。


 登場人物が増えて状況が少し複雑になってきましたので、まずはこの事例2の状況を確認します。
 この事例では、まずAがBに500万円を融資して、その貸金債権を担保するためにB所有の不動産に抵当権を設定しました。それからAは、その被担保債権をCとDの2人に二重譲渡し、Cの方は抵当権の登記はあるが確定日付のある債権譲渡の通知はなし、Dの方は抵当権はないが確定日付のある債権譲渡の通知はある、という状況です。

被担保債権
  ↓
 A➡︎B
 ↙︎ ↘︎二重譲渡
C   D

C        D
抵当権登記○   抵当権登記✖︎
債権譲渡の通知✖︎ 債権譲渡の通知○

 さて、ではこの事例2で、抵当権はCとD、どちらの手に渡るのでしょうか?
 結論。抵当権はDのものになります。
 登記をしてないDが勝つの?
 Dが勝ちます。なぜなら、Dの方は債権譲渡の通知が行われているからです。
 債権が二重譲渡された場合に、債権譲渡の通知がある者とない者とがいたとき、その債権は債権譲渡の通知がある者が取得します。したがって、事例2で、被担保債権を取得するのはDになります。そして、抵当権には随伴性があるので、被担保債権を取得したのがDになれば、抵当権の登記がどうなっていようが、被担保債権に伴って抵当権もDが取得します。
 このように、抵当権の随伴性は強力なものとなっています。その効果は登記にも勝ってしまいます。
 抵当権は被担保債権の家来です。抵当権にとっては被担保債権が王様であり、王様には登記も勝てないということです。
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抵当権の基本 被担保債権と付従性

 抵当権とは、担保物権の一種で、目的物である不動産の引渡しを受けずに優先弁済権を確保する約定担保物権です(約定担保物権とは契約等で設定する担保物権のこと)。もう少しわかりやすく申し上げるとこうです。抵当権とは、金融機関などが融資(お金を貸すこと)を行う際、その融資したお金が回収できない場合の担保として不動産を確保して、実際にお金が回収できないような事態になったときは、強制的にその不動産を競売に出して(売っぱらって)、他の債権者に優先してその売却金からお金を回収できる権利です。つまり、その権利(抵当権)をお金を貸す側(金融機関など)とお金を借りる人が契約等で約束(約定)して設定するということです。そして、お金を貸した側が抵当権者、お金を借りた側が抵当権設定者となります。

(抵当権の内容)
民法369条  
1項 抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
2項 地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる。この場合においては、この章の規定を準用する。

 抵当権のポイントは「占有を移転しないで」と「他の債権者に先立って」です。この2点が債権者にとって非常に都合が良く、現実の金融の世界でもっとも頻繁に利用される担保物権が抵当権である理由です。この点については、こちらの記事でわかりやすく解説していますので、そちらをご覧頂ければ存じます。
 また、抵当権は目的物の占有を伴わないので、登記という形でその権利を公示することになります。どういうことかといいますと、例えば、Bさんに融資したA金融機関がB所有の不動産に抵当権を設定します。するとA金融機関は抵当権者になります。しかし、抵当権者であるA金融機関は、B所有の不動産を担保として確保していますが、B所有の不動産を実際に占有して利用するのはBさんです。じゃあB所有の不動産に抵当権が付いていて抵当権者はA金融機関だということをどうやって証明するのか?というと、それが抵当権の登記になります。したがって、抵当権は登記という形でその権利の有無を公示しているのです。
 また、抵当権が登記という形でその権利の有無を公示(証明)しているということは、登記(または登録)という形で公示している物でないと抵当権は設定できないということです。原則として、抵当権は不動産に対して設定するものです。民法上、「動産」「債権」に設定することはできません。この点はご注意下さい。
 尚、民法369条2項にあるように、地上権・永小作権に抵当権を設定することはできます。しかし、賃借権には抵当権を設定することはできません。なぜなら、地上権・永小作権は物権ですが、賃借権は債権だからです。

被担保債権

 抵当権は、被担保債権を担保するための物権です。被担保債権とは、先述の金融機関の例で申しますと、A金融機関の融資した相手方Bに対する「貸した金返せ」という貸金債権のことです。つまり、その抵当権(担保物権)を設定する原因となっている債権のことです。
 また「抵当権(担保物権)を設定する原因となっている債権」が被担保債権ということは、抵当権は被担保債権の存在を前提としているということになります。これを付従性といいます。

付従性の緩和

 抵当権は被担保債権の存在が前提です(付従性)。したがって、被担保債権が現に存在して初めて抵当権は成り立ちます。しかし、抵当権は契約等で設定する(約定)担保物権ということもあり、実務上の要請から、抵当権成立時の付従性はかなり緩和されています。付従性がかなり緩和されているということは、抵当権成立時には現に被担保債権が存在していなくとも抵当権を設定できるということです。具体例を挙げると、次のような債権を被担保債権として、抵当権を設定することができます。

・物の引渡し請求権のような非金銭債権
・将来発生する金銭債権

 上記2つのうち、重要なのは「将来発生する金銭債権」です。これには次のようなものがあります。
・金銭消費貸借予約上の債権
 まさに先述の金融機関の例がこれです。A金融機関がB所有の不動産に抵当権を設定する時、まだ実際の融資は行われていません。抵当権の設定をしてから実際の融資が行われます。これは付従性が緩和されているからこそできることなのです。
・保証人の求償債権
 これは、保証人が保証債務を履行した場合の、主債務者への求償債権のことです。つまり、将来、保証人が保証債務を履行した場合の主債務者への求償債権に抵当権を設定できるということです。
・賃貸借契約による保証金の返還請求権
 これは、賃借人が入居時に差し入れた保証金についての賃借人の「将来の退去時の(保証金)返還請求権」に抵当権を設定できるということです。

補足

 付従性の緩和は、約定担保物権(抵当権と質権)に特有の話です。法定担保物権には付従性の緩和というものはありません。法定担保物権とは、その担保物権の発生原因が法律によって定められていて、その原因が発生すると法律の定めによって自動的に成立する担保物権です。法定担保物権には留置権や先取特権があります。留置権や先取特権につきましては、また別途改めて解説いたします。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
根本総合行政書士です。
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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