法定地上権の超基本

 法定地上権とは、一定の要件を満たすと、法律の定めにより自動的に設定される(発生する)地上権です。
 それでは事例とともに、法定地上権について解説して参ります。

事例1
Bは自己所有の土地上に自己所有の建物を所有している。そしてBは建物に抵当権を設定した。抵当権者はAである。その後、抵当権が実行され、競売によりCが建物を取得した。


 この事例で、抵当権を設定した時の土地と建物の所有者はBです。ところが、抵当権が実行されて、競売によりCが建物を取得すると

土地の所有者→B
建物の所有者→C

となります。
 それの何が問題なの?
 これだけ見れば何も問題ありません。ただ、よく考えてみて下さい。抵当権を設定した時、土地と建物の所有権は両方ともBのものでした。ということは、土地利用権(借地権)は設定されていません。当たり前ですよね。土地も自己所有ですから。となると、抵当権が設定されたのは建物のみなので、抵当権の効力は建物だけ、すなわち「建物の所有権」だけに及びます。ということは、競売により建物を取得したCには、建物の所有権はあっても土地の利用権はない、ということになります。すると、Cは土地上に土地利用権なく建物を所有していることになります。これは土地の不法占拠者ということになってしまいます。そして、不法占拠者となってしまったCには建物の収去義務が生じ、土地の所有者Bから土地の引渡し請求を受けてしまうことになります。
 これって、どう思います?ハッキリ言って、かなり問題アリですよね。こんな結果になってしまうのであれば、競売によってCが建物を取得する意味がありません。そもそも、こんな結果になるなら誰も競売に手を出さなくなります。そうなると、競売に出された建物にはロクな値段がつかなくなります。すると、もはや建物を担保とする抵当権自体が意味のないものになってしまいます。
 さらに問題はそれだけではありません。もし競売により取得した建物を収去しなければならないとなると、全国の競売取得の建物が取り壊される事になり兼ねません。それは、社会経済的に大きな損失であり、我が国の経済の発展を阻害することににも繋がります。
 そこで!大変お待たせいたしました、法定地上権の登場となります。
 民法では、このような事態を解消するため、法定地上権の規定を置きました。その規定により、事例のCは、競売により建物を取得すると、自動的に土地の地上権が設定されます。すると、Cは土地の不法占拠者ではなくなり、土地の地上権者として堂々と建物を所有し、利用することができます。
 以上が、法定地上権の基本の基本になります。まずはここをしっかり押さえて下さい。

補足・更地と底地

 建造物等の上物が無い状態の土地を更地といいます。一般に、土地の価値として、更地が一番高いです。
 一方、土地利用権(借地権)の付着した土地を底地といいます。底地の価値は更地に比べて格段に下がります。なぜなら、底地は所有者自身で利用できないからです。
 そして、事例の競売の買受人Cに自動で法定地上権が設置されるということは、土地には底地の価値しか残らないということです。そして、同じ借地権でも地上権は賃借権よりもかなり強い権利です(この点について詳しくはこちらをご覧下さい)。したがって、法定地上権が成立するということは、抵当権者および買受人に非常に有利で、抵当権設定者(土地の所有者)には不利ということになります。
 こういった点においても、抵当権の強さが表れていると言えるでしょう。
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法定地上権の要件

 今回は、法定地上権が成立するための要件について見て参ります。
 法定地上権が成立するための要件は以下になります。

1・抵当権設定時に土地上に建物が存在すること
2・抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属すること
3・土地か建物のどちらか、または両方に抵当権がされること
4・所有者が競売により異なるに至ること

 これらの要件をすべて満たすと、建物所有者のために法定地上権が成立します。
 ここで大事な論点としては、1と2の要件についてになります。3と4の要件については、文章そのままに理解して頂くだけで結構です。
 ということで、1と2の要件について、ひとつひとつ詳しく見て参ります。

1・抵当権設定時に土地上に建物が存在すること
 まずはこちらの事例をご覧下さい。

事例1
Bは自己所有の土地上に自己所有の建物を所有している。そしてBは、土地だけに抵当権を設定した。抵当権者はAである。その後、火災により建物が滅失したので、Bは新建物を再築した。その後、抵当権が実行され、競売によりCが甲土地を取得した。


 この場合、再築した新建物のために法定地上権が成立します。なぜなら、一度建物が滅失したとはいえ、抵当権設定時には土地上に建物が存在していたからです。ただし、このケースでは、法定地上権の成立範囲というものがあります。その成立範囲とは、原則として旧建物と同一の範囲です。どういうことかといいますと、仮に再築した新建物が旧建物に比べてあまりにガッチリした強固な建物だとします。その場合は、法定地上権の成立は難しくなります。なぜなら、抵当権を害することになるからです。
 土地は、更地の方が価値が上がります。別の言い方をすれば、土地上に取り壊しづらい建物があるほど、土地の価値は下がります。したがって、旧建物に比べてあまりにガッチリした新建物が再築されてしまうと土地の価値が下がり、競売時の値段にも影響します。それは抵当権者にとって予期せぬ負担になってしまいます。ですので、このようなケースで法定地上権が成立するためには、その成立範囲は旧建物と同一の範囲でなければならないのです。

・更地に抵当権が設定された後に土地所有者が建物を建築した場合
 この場合、法定地上権は成立しません。なぜなら、抵当権設定時には更地だったからです。もし、この場合に法定地上権が成立してしまうと、競売時の土地は底地として価値の低い評価の値段になり、更地としての価値を評価して抵当権を設定した抵当権者に損害を与えてしまいます。また、もし抵当権設定時に、抵当権者が土地上に建物を建築することを承諾していた場合でも、法定地上権は成立しません。なぜなら、承諾の有無などという主観的な事情が法定地上権の成立に影響を与えてしまうと、法的安定性が害されるからです。
 従いまして、更地に抵当権が設定された後に土地所有者が建物を建築したケースで、抵当権が実行され、その土地を競売により取得した買受人は、建物所有者に対して建物の収去と明渡しを請求できます。

2・抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属すること
 これは読んだとおりで、抵当権設定時に、土地とその土地上の建物の所有者が同一でないと法定地上権は成立しないということです。ここは単純に考えて下さい。
 ただ、次の微妙なケースもあります。

事例2
Bは自己所有の土地上に自己所有の建物を所有しているが、建物の登記は前主のままである。そしてBは抵当権を設定した。抵当権者はAである。その後、抵当権が実行され、競売によりCが甲土地を取得した。


 さて、この場合、法定地上権は成立するでしょうか?
 実はこのケースでも、法定地上権は成立します。これは意外な結果だと思う方も多いと思います。そして、なぜそうなるのか?ですが、ここは単純に「そういうルールになっているんだ」と頭に入れてしまって下さい。一応理屈はあるのですが、それがよくわからない理屈なので(笑)。
 尚、このケースは試験で問われやすいので、とにかくこの結論をしっかり押さえておいて下さい。

・抵当権設定時には土地と建物が同一の所有者だったが、その後に土地または建物が譲渡され、土地と建物の所有者が異なるに至った場合
 このケースも法定地上権は成立します。あくまで抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一であればいいということです。

・借地人が借地上の自己所有の建物に抵当権を設定後、その土地の所有者が借地人からその建物を買い受けた場合
 これはどういうことかというと、Aが地主の土地にB所有の甲建物があって、甲建物に抵当権が設定された後、地主AがBから甲建物を買い取った場合、その後に抵当権が実行されて甲建物が競売により誰かに買い受けられたとき、法定地上権は成立するのか?という話です。
 結論。このケースでは、法定地上権は成立しません。
 これはわかりますよね。抵当権が設定された時に土地と建物の所有者が同一ではありませんから。抵当権が設定された時に土地と建物が同一の所有者ではないということは、そもそもその時点で土地利用権が設定されているはずなので、わざわざ法定地上権が成立する必要がないのです。
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2番抵当権が絡んだときの法定地上権①

 ひとつの不動産に複数の抵当権を設定することもできます。その場合、「1番抵当権」「2番抵当権」というように、各抵当権には順位が付きます。順位が付くということは、順位が高い抵当権ほど優先的に被担保債権の弁済を受けられます。
 尚、順位は付きますが、1番抵当権よりも先に2番抵当権を実行することは可能です。ただし、2番抵当権が先に実行されても、優先的に被担保債権の弁済を受けるのは1番抵当権者です。どういうことかといいますと、例えば、3000万円の土地に1番抵当権、2番抵当権が設定されて、1番抵当権者の被担保債権の額が1000万円、2番抵当権者の被担保債権の額が500万円だったとします。この場合に、2番抵当権が先に実行されると、土地が競売にかけられ、その売却代金から2番抵当権者は被担保債権の弁済を受けますが、先に1番抵当権者の被担保債権1000万円の弁済に充ててから、残りの売却代金から2番抵当権者は被担保債権の弁済を受けます。つまり、2番抵当権が先に実行されても、先に被担保債権の弁済を受けるのは1番抵当権者になります。
 以上が、ひとつの不動産に複数の抵当権が設定できることについての簡単な説明になります。とりあえず、ここで頭に入れておいて頂きたいことは、ひとつの不動産に1番抵当権、2番抵当権と設定された場合に、先に2番抵当権を実行することもできるということです。そこを押さえて頂いた上で、それではここからは、不動産に1番抵当権、2番抵当権と設定されたケースでの、法定地上権の問題について考えて参りたいと思います。

事例1
A所有の甲土地上に、B所有の乙建物がある。Cは甲土地に1番抵当権を設定した。その後、AはBから乙建物を取得した。その後、Dが甲土地に2番抵当権を設定した。


 これは若干ややこしく感じる事例かもしれません。ですので、まずはこの事例1の状況を確認します。

B所有
 ⇩
乙建物
甲土地←1番抵当権(C)
 ⇧
A所有

その後、Aが乙建物を取得
Dが甲土地に2番抵当権を設定

A所有
 ⇩
乙建物
甲土地←1番抵当権(C)
 ⇧ ↖
A所有 2番抵当権(D)

 さて、ではこの事例1で、Cが1番抵当権を実行した場合、法定地上権は成立するでしょうか?
 法定地上権が成立するための要件は

1・抵当権設定時に土地上に建物が存在すること
2・抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属すること
3・土地か建物のどちらか、または両方に抵当権がされること
4・所有者が競売により異なるに至ること

になります。ところが、事例1では、Cが甲土地に1番抵当権を設定した時、甲土地と乙建物の所有者は同一ではありませんので、2の要件「抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属すること」を満たしていません。しかし、2番抵当権を設定した時は、甲土地と乙建物の所有者は同一になっています。
 結論。Cが1番抵当権を実行しても、法定地上権は成立しません。なぜなら、1番抵当権の設定した時には、甲土地と乙建物の所有者が異なるからです。たとえ2番抵当権が設定された時に土地と建物が同一の所有者となっていても、それは1番抵当権には関係ありません。
 尚、この事例1で、Dが2番抵当権を実行した場合は、法定地上権が成立します。なぜなら、2番抵当権を設定した時は、土地と建物の所有者が同一なので、法定地上権の成立要件を満たしているからです。
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サイト運営者

根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
根本総合行政書士です。
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保有資格:
行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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