不動産賃貸借の基本 元付業者と客付業者

 住宅用にアパートやマンションや一軒家、あるいは事業用に事務所や店舗として賃貸物件を借りる場合、不動産業者の仲介のもと、貸主と賃貸借契約を結ぶことがほとんどだと思います。
 さて、ここでまずひとつご注意して頂きたいのが、賃貸借契約を結ぶのは基本的に借主と貸主です。仲介した不動産業者は、借主と貸主の賃貸借契約を仲介するだけです。言ってみれば結婚する夫婦の仲人みたいなものです(笑)。賃貸借契約そのものは、あくまで借主と貸主が直接結ぶものです(まれに代理人・代理業者が入る場合もある)。皆さまが賃貸物件を借りるとき、皆さまと賃貸借契約を結ぶのは仲介する不動産業者ではなく、貸主(家主・大家・オーナー)です。ですので、賃貸借契約を結んで仲介手数料等の決済をし、物件の引渡しを受けて使用を開始した後は、仲介業者とは基本的に関わることはありません。関わるのは、その物件の管理会社や貸主・貸主側の不動産業者です。
 あれ?今住んでるアパートは仲介業者と関わり続けているけど?
 はい。それは、その物件の管理会社が直接仲介したケースか、貸主側の不動産業者が直接仲介したケースか、あるいは不動産業者が所有する物件を、その不動産業者と直接、賃貸借契約を結んだケース等になるかと思われます。

元付と客付

 元付・客付という言葉は、不動産関係に従事していた方や不動産に詳しい方などでないと、そこまで馴染みのない言葉かもしれません。しかし、この元付・客付というのは、賃貸でも売買でも、不動産について考えるときには避けて通れない基本になると思いますので、ここで簡単にご説明しておきたいと存じます。

仲介する不動産業者には元付業者と客付業者がいる

 まず初めに結論だけ申し上げておきます。
 元付業者とは、貸主側の不動産業者のことです。
 客付業者とは、借主側の不動産業者のことです。
 これだけでもお分かりになる方はお分かりになると思いますが、事例とともにもう少し詳しく、具体的にご説明いたします。

事例
Aは賃貸物件を借りたいと考え、ネットで賃貸物件を調べて内見を申し込み、a不動産業者の案内のもと、B所有の甲アパートを内見した。甲アパートを気に入ったAは、a不動産業者から貰った申し込み用紙に必要事項を記入し、申し込みを入れた。数日後、申し込みが通ったAは「契約はこちらのb不動産業者の事務所でお願いします」との連絡と通知をa不動産業者から受けた。後日、Aはb不動産業者の事務所にて、B所有の甲アパートの賃貸借契約を結んだ。


 これは実際に私自身が客として経験し、かつ過去に仕事で賃貸物件の仲介をしたときにも経験した実例です。
 この事例で申しますと、a不動産業者客付業者です。そしてb不動産業者元付業者(である場合が多い)です。そして、甲アパートの賃貸借契約を結んでいるのはAとBになります。
 ちなみに、b不動産業者は甲アパートの管理会社という場合も多いでしょう。その場合、甲アパートの引渡しを受け、使用を開始した後に、甲アパートで起きた問題の問い合わせ先はb不動産業者になっていたりします。また、管理会社は管理会社でまた別の業者の場合もあります。分譲マンションなんかの場合は、管理組合があって、そこでお願いしている管理会社があったりします。さらに、管理会社は管理会社で、管理業務を他社に委託している場合もあります。ややこしいですよね(笑)。
 このように、複数の業者がひとつの物件に様々に関係しているという構造が、不動産というものを一般に分かりづらくしている原因なのかな、と私は思います。もちろん、大家と管理会社だけ、という極めてシンプルなケースもありますが。
 また、内見に行ったら2社の不動産業者の人間が来た、という経験がある方もいらっしゃるかと思います。それは客付業者と元付業者の両方の人間が来たケースです。その場合、名刺をくれた方が客付業者でしょう。また、さらに別に管理会社がいて、客付と元付と管理会社の三社の人間がわらわらと来る場合もあります(笑)。

 という訳で、今回は元付と客付についてご説明して参りました。後半、管理会社の話も出てきて訳が分からなくなってしまった方もいらっしゃるかもしれません。とりあえずここで覚えておいて頂きたいのは、客付借主側元付貸主側の不動産業者ということです。まずはここをおさえておいて下さい(ちなみに売買だと、買主側が客付、売主側が元付となります)。
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敷金・礼金・保証金・敷引き・償却の超基本

 敷金・礼金(保証金・敷引き)は、賃貸物件を借りるときに必要になる費用です(不動産だけでなく、駐車場を借りるときに必要になるケースもあります)。よって、不動産賃貸借について考える上で、敷金・礼金は避けて通れません。
 従いまして、まずは、そもそも敷金・礼金とは何なのか?という基本の基本からご説明して参ります。※
「住宅用の不動産賃貸借」という前提でご説明して参りますので、その点あらかじめご了承下さい。

敷金とは
 敷金とは、アパートでもマンションでも一軒家でも、賃貸物件(特に家屋)を借りるときに、借主である賃借人(借りる人のこと)が、賃料その他の債務を担保するために、貸主である賃貸人(または管理会社)に、あらかじめ差し入れるお金のことです。そして、敷金は退去時に、滞納分の家賃、通常損耗・経年劣化以外の原状回復費用などを差し引いて、賃貸人から賃借人に返還されます。
 なんか説明が小難しい.....
 すみません(笑)。それではめちゃめちゃ噛み砕いて簡単に申します。敷金とは、借りる人が「この家を借りる担保(保証)として、このお金を一旦、家主に預けます」というものです。そして退去時に、差し引かれる分は差し引かれた上で返還されるのです。
 尚、念のため申し上げておきますが、敷金の返還は、家を明け渡した後になります。家の明け渡しと敷金の返還は同時履行の関係ではありません。これは慣習であると同時に、判例においても「明渡しは先履行」と結論づけられています。では、実際の敷金の返還時期はいつになるのかというと、これはケースによってまちまちです。2週間ぐらいのときもあれば、1ヶ月以上かかるときもあります。

礼金とは
 これは敷金とは違い、一旦預けて退去時に返還されるものではなく、払いっぱなし返還されない金銭です。つまり、借りる側からすれば、仲介手数料と同じようなものです。ただ、仲介手数料は仲介業者に払うものですが、礼金は貸主に払う金銭になります。

保証金・敷引きとは
 実は、関西(といっても京都・滋賀は除かれるとのこと)や九州の一部ではルールが異なっていて、敷金・礼金にあたるものが「保証金・敷引き」と呼ばれていたりします。
 保証金は、敷金とほとんど変わりません。借りる人が家主(または管理会社)に一旦預け、退去時に差し引かれる分は差し引かれた上で返還される金銭です。ただ、敷金と違うのは、保証金の場合、あらかじめ決められた敷引きされる分のお金は100%返還されません。
 敷引きとは、一旦預けた保証金の中から、確実に差し引かれる分をあらかじめ決めたものです。例えば、家賃10万円で「保証金2ヶ月・敷引き1ヶ月」となっていたら、敷引き1ヶ月分の10万円は100%返還されることはありません。仮に退去時に、他にいっさい差し引かれる分がなかったとしても、返還される保証金は最大でも10万円になります。敷引き1ヶ月分の10万円は100%返ってきません。

補足・償却とは
 実は関東などでも、敷引きと同じ意味合いで「償却」という形で、確実に差し引かれる分をあらかじめ決めているケースもあります。例えば、「敷金2ヶ月・償却1ヶ月」のようにです。これは、先述の「保証金2ヶ月・敷引き1ヶ月」と意味は一緒です。つまり、敷金として預けた家賃2ヶ月分は、仮に退去時に、他にいっさい差し引かれるものがなくても、1ヶ月分は償却金として確実に差し引かれるということです。ですので、「敷金2ヶ月・償却2ヶ月」となっていたら、その敷金は全額返ってきませんので、ご注意下さい。
 ちなみに「礼金ゼロ!」とうたっておきながら、償却という形で、敷金から確実に差し引かれる分をあらかじめ決めている場合もあります。要するに、礼金ゼロ!で客を集めておいて、償却で確実に回収できる金額を定めておく、という寸法です。これは別に詐欺でもなんでもなく、貸主側からすると極めて合理的な方法なんです。ただし、償却は、あくまで敷金から差し引くものです。礼金とは違いますので、この点はお間違いないようお気をつけ下さい。
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原状回復義務 経年劣化と通常損耗と特約

 敷金とは、賃貸物件を借りるとき、借主が貸主に対し、担保として一旦預ける金銭です。そして退去・明渡しの際に、滞納家賃や原状回復費用など、差し引く分があれば差し引いた上で、借主に返還されます(敷金について詳しくは前回の記事をご参照下さい)。つまり、わかりやすく住宅用の賃貸物件で噛み砕いて申しますと「この家を借りる担保(保証)として、このお金を一旦、家主に預けます」というものです(現実においては、敷金という担保だけでは足らず、連帯保証人家賃保証会社も必要になったりします)。
 さて、それではここから、本題の不動産賃貸借における原状回復義務についてご説明して参りますが、わかりやすく「住宅用の不動産賃貸借」という前提でご説明をして参りますので、その点あらかじめご了承下さい。

不動産賃貸借における原状回復義務とは

 不動産賃貸借における原状回復義務とは、借りた家を返す時(退去時)、つまり、引越し等で賃貸借契約を終わらせてその家を出る際に、その家を元の状態(原状)に戻す義務のことです。ちなみに「現状」ではなく「原状」です。現状とは、現在の状態のことです。原状とは、元の状態のことです。したがって、元の状態に戻す義務「原状回復義務」なのです。

原状回復義務といっても何もかも元に戻さなければならない訳ではない

 借主は、原状回復義務を負います。しかし!原状回復といっても、何もかも元の状態に戻さなければならない訳ではありません。というのも、経年劣化通常損耗については、原状回復義務には含まれないからです。

経年劣化
 物には経年劣化というものがあります。経年劣化とは、時間の経過による自然な劣化です。つまり、人が時とともに年老いていくのと同じように、物も時とともに年老いていきます。無論、家も一緒です。この経年劣化については、借主は修繕義務を負いません。つまり、経年劣化については原状回復義務には含まれないのです。

通常損耗
 通常の使用の仕方による損耗を通常損耗といいます。要するに、通常損耗とは、常識的な普通の使い方で不可抗力的にできる傷や汚れのことです。この通常損耗による負担は「家賃に含まれている」と考え、通常損耗については、借主の原状回復義務には含まれません。つまり、常識的な普通の使い方で不可抗力的にできる傷や汚れは、毎月払っている家賃ですでにカバーしているので、退去・明渡しの際の原状回復義務には含まないということです。

 以上のように、原状回復義務といっても、経年劣化と通常損耗を除いた上での原状回復になります。原則として、原状回復費用には、経年劣化と通常損耗による修繕費用は含まれませんので、ご注意頂きたいと存じます。

補足・特約の存在
 ただ、ここでひとつ、やっかいな問題がございます。それは特約の存在です。どういうことかと申しますと、賃貸借契約書を交わす際に、契約書に特約事項という形で、本来なら経年劣化や通常損耗として原状回復義務には含まれないものも、退去時の借主負担として定めてしまっていることがあるのです。そしてその特約事項の定めが、特段不当なものでなく、賃貸借契約を結ぶ際に、借主も理解し納得した上で定められていたのならば、その特約事項は借主の負担義務として有効なものとなります。これは退去時に非常にトラブルになりやすい原因のひとつです。そして、このようなトラブルに関しましては、様々なケースがあり、ケースごとに考えなければなりません。したがって、ここではこの問題に関しまして、これ以上の深入りはいたしません。詳しいことは「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などをご覧になって頂ければと存じます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
根本総合行政書士です。
宜しくお願いします。

保有資格:
行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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