他人物売買の基本

 売買契約は契約の基本です。コンビニでパンを買うのも売買契約です。当サイトでも、事例等で売買契約は再三に渡って登場しました。ここで一度、売買の基本について触れておきます。
 売買契約は「買います」「売ります」で成立する諾成契約で、買主には代金支払い債務、売主には目的物の引渡し債務、つまり、契約当事者双方に債務が生じる双務契約です。そして、この売買というものについての民法の条文はこちらです。

(売買)
民法555条
売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

 なんだか小難しく書いていますので、しっかり読まなくても結構です。ポイントだけ押さえます。ポイントは「ある財産権」というところです。「自分の財産権」とは書いていませんよね?これはつまり、他人の財産権も売買していいということです。すなわち、他人の物も売買していいのです。例えば、このようなことも有効です。

事例
売主AはB所有の甲不動産を買主Cに売却した


 このような売買も有効です。
 え?マジで?
 はい。これはAを不動産業者と考えるとわかりやすいと思います。

所有権はどうなるの?

 気になるところですよね。事例の段階では、甲不動産の所有権はまだBにあります。しかし、甲不動産の売買契約を結んだのはAとCであり、その売買契約によって生じる債権債務も、あくまでAとCだけです。
 どゆこと?
 AとCが甲不動産の売買契約によって負う債務を考えればわかります。まず、Cが負う債務は売買代金支払い債務です。これは簡単ですね。では、Aが負う債務はなんなのでしょう。Aが負う債務は、B所有の甲不動産の所有権を自ら取得してその所有権をCに移転する債務、です。 実は、この他人物売買については、555条以外に条文があります。

(他人の権利の売買における売主の義務)
民法560条
他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

 まさに、事例でAが負う債務を説明してますよね。肝心の甲不動産の所有権の行方ですが、Aが甲不動産の所有権を取得したと同時にその所有権がCに移転します。現実には登記手続きを経て行うので、「B→A、A→C」の所有権の移転が、対抗要件を備えた形で完全に同時に移転という訳にはいきませんが、法的な理屈ではこうなります。ですので、まずはその法的な理屈を、頭に入れておいて頂ければと存じます。

登記の移転についての補足

 事例で、AはB所有の甲不動産の所有権を取得してCに移転するので、現実の登記移転手続きを経た所有権は「B→A→C」と移転することになります。
 ん?B→Cってやっちゃった方が早くね?
 はい。そのとおりです。Aを省いて「B→C」と登記を移転させることを中間省略登記といいます。そして、中間省略登記は違法とされていますが、この問題については、当サイトではこれ以上は触れません。まずは、今回ご説明してきた理屈を頭に入れておいて下さい。
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売主の担保責任 全部他人物売買

 民法561条から572条まで、売主の担保責任についての規定が並びます。売主の担保責任とは、売主が売主の地位にあるというだけで負わなければならない法定責任(※1)です。つまり、売主の無過失責任(※2)ということです。

※1法定責任とは
 法律で定められた責任のこと。逆に、法律で定められてはいないが契約等で定めた責任を任意責任という。
※2無過失責任とは
 過失(落ち度・ミス)がなくても負う責任のこと。

 それでは、まず事例をご覧ください。

事例1
売主Aは買主Bと甲不動産の売買契約を締結した。しかし、甲不動産はC所有の物で、売主AはCから所有権を取得してBに移転するつもりだったが、それができなかった。


 この事例1は、他人物売買がうまくいかなかったパターンですね。
 さて、この場合、買主Bは何ができるでしょうか?実は、それはAが善意か悪意かで、できることが変わってきます。

買主Bが善意の場合
 Bが善意というのはつまり、「甲不動産が本当はC所有の物とは知らず売主Aの物だと誤信していた」ということです。この場合は、買主Bの保護の必要性が高いと考えられ、Bは契約の解除ができ、加えて損害賠償の請求もできます。
買主Bが悪意の場合
 Bが悪意というのはつまり、「甲不動産がC所有の物だと知っていた」ということです。この場合、Bは契約の解除ができます。悪意なのに?という声が聞こえてきそうですが、このように考えるとよくわかると思います。
 「売主Aは不動産業者で、買主Bは不動産業者のAにC所有の甲不動産の転売を依頼した」
 このように考えると「な~んだ、よくある話じゃん」となりますよね。よって、買主Bは悪意でも契約の解除ができます。しかし、損害賠償の請求はできません。そこまでの権利は、悪意の買主には認められません。なぜなら、そもそも買主Bが甲不動産がC所有の物だと知っていたなら、少なからずBにも、その所有権移転が失敗する可能性は予測できると考えられるからです。妥当な理屈ですよね。

 ここまで、おわかりになって頂けましたでしょうか。それでは、ここからさらに深く掘り下げて参ります。

売主Aからの解除はできるのか

 実は、売主Aからの解除も可能です。ただし!売主Aが善意の場合のみです。売主Aが善意の場合とは、甲不動産がC所有ではなくA所有だと誤信していたケースです。オマヌケっちゃあオマヌケですが、売主Aが善意であれば、売主側からの解除も可能ということです。ただし!その場合も、買主Bが善意であれば、売主Aは善意のBに損害を賠償した上で解除する必要があります。尚、買主Bが悪意の場合は、売主Aは損害の賠償ナシで解除できます。

売主Aに過失があった場合は?

 例えば、こんな場合はどうでしょう。売主Aが「C所有の甲不動産の所有権、確実に移転できます!」と、買主Bに大見栄を切っていたら?このような場合、買主Bは悪意ではありますが「だったら甲不動産の所有権の取得は大丈夫だな」と信頼しています。判例では、その信頼は保護すべきだとして、買主に売主の債務不履行による損害賠償の請求を認めています。このケースにおいての結論も、頭に入れておいて頂ければと存じます。

 いかがでしたでしょうか。ちょっと入り組んでいて頭がごちゃごちゃしてしまっている方もいらっしゃると思います。こればっかりは繰り返して落とし込んでいく必要があると思いますが、全てのケースを一辺に考えようとせず、ひとつひとつ理解・整理しながら考えていった方がいいかな、と思います。
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売主の担保責任 一部他人物売買

事例
売主Aは買主Bと甲土地の売買契約を締結した。しかし、甲土地はAとCの共有の土地で、売主AはCから持分権を取得できなかった。


 これは一部他人物売買の事例です。ちなみに、甲土地がAとC共有というのは、甲土地の所有権をAとCで共有しているということです。現実には、それぞれの持分の割合を決め、共有の登記をします。そして、それぞれの持分の権利を持分権といいます。実際によくあるのが、AとCが兄弟で親の土地を相続した、というケースです。共有や相続に関しましてはまた改めてご説明いたします(共有についてはこちらへ)。
 話を事例に戻します。この事例で、買主Bは何ができるでしょうか?この一部他人物売買でも、全部他人物売買と同様、買主Bが善意か悪意かによって、できることが変わってきます。

買主Bが善意の場合
 Bが善意というのはつまり、「甲土地の一部が他人の物とは知らず甲土地全てが売主Aの物だと誤信していた」ということです。この場合は、買主Bの保護の必要性が高いと考えられ、Aの持分だけでは買主Bは甲土地を買い受けることはなかったときは、つまり「Aの持分だけ?それだったらいらねーよ」となっていたときは、契約の解除ができます。加えて、損害が発生していれば損害賠償請求も可能です。尚、Aの持分の割合に応じた代金減額請求当然に可能です。
買主Bが悪意の場合
 Bが悪意というのはつまり、「甲土地の一部が他人の物と知っていた」ということです。この場合、買主BはCの持分を取得できない可能性も想定した上で行動すべきと考えられます。よって悪意の買主Bは、契約の解除も損害賠償の請求もできません。しかし、代金減額請求だけは認められています。なぜなら、このような取引も現実に珍しい訳ではないからです。例えば、兄弟のAとCが甲土地を共同相続して、売主Aが「Cはオレが説得する」と買主Bに言うようなケースです。ですので、買主が悪意でも代金減額請求だけは認められているのです。

買主Bの解除権及び損害賠償請求権及び代金減額請求権の行使には期間の制限がある

 買主Bは、善意であれば解除、損害賠償請求、代金減額請求ができます。悪意の場合は代金減額請求のみできます。ただし!一部他人物売買においては、先に挙げた買主の権利の行使には、期間の制限があります。なぜなら、権利の行使に期間制限がないと、第三者を巻き込んでいつまでも権利関係がごちゃごちゃしてしまいかねません。それを民法は嫌うからです。そして、この権利の行使の期間の制限も、善意と悪意で異なります。
買主Bが善意の場合
 甲土地の一部が他人の物だという事実を知った時から1年
買主Bが悪意の場合
 甲土地の売買契約を締結した時から1年
 このようになります。同じ1年でも、その起算点(期間の計算のスタート地点)が違いますので、ご注意下さい。
 ちなみに、全部他人物売買においては、上記のような買主の権利の行使の期間の制限はありません。併せて覚えておいて頂ければと存じます。
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サイト運営者

根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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