契約解除をするための3要件

 契約が成立すると契約義務が発生し、義務(債務)を履行しないと債務不履行に陥り、損害賠償請求権が発生します。
 では、一度結んだ契約の解除はできるのでしょうか?まずはこちらの事例をご覧下さい。

事例
AとBはギターの売買契約を締結した。しかし、Bは約束の期日が来ても一向にギターを引き渡そうとしない。


 この事例で問題になっているのは、Bがいつまで経ってもギターの引渡しを行わないことです。つまり、Bが約束を果たしてくれないのです。Aとしては、それならそれでこの契約はナシにして、他の売主・ギターを探したいですよね。損害賠償の請求という手もありますが、それも要件を満たしていなければできないし、正直メンドクサイですよね。そこで、Aとしては「この契約は解除できないか?」となります。

(履行遅滞等による解除権)
民法541条
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。

 Aは上記の条文に基づいて、契約の解除ができます。しかし!それをするためには3つの要件があります。また要件かよ!という声が聞こえてきそうですが(笑)。法律上の請求をするときは「誰が、誰に対して、どのような要件を満たしたときに、どんな請求ができるか」を考えなければなりません。これはとても大事なことなので覚えておいて下さい。ちなみに、行政書士試験の記述問題では、まさにこのことが問われます。もちろん通常の択一問題を解く上でも大事ですし、宅建試験や公務員試験の民法を解く上でも大事なことです。さらに申しますと、現実にトラブルが起こって誰かに何かの請求をするときの原則にもなります。
 繰り返しますが
「誰が、誰に対して、どのような要件を満たしたときに、どんな請求ができるか」
このことは是非、頭に入れておいて頂ければと存じます。
 話を戻します。契約の解除をするためには3つの要件を満たす必要があります。

1・債務不履行の存在
2・債務不履行が債務者の責めに帰すべき事由(債務者の過失)によること
3・相当の期間を定めて催告をすること

 上記の3要件全てを満たしたときに、初めて契約の解除ができます。
 1は簡単ですよね。契約の解除をする理由となる債務不履行の存在です。
 2の債務者の帰責事由について、条文には記載がありませんが、判例上、これも当然に必要な要件とされています。
 3の催告とは、最後通告のことです。通常は「期日までに履行をしなければ、解除する」というような文言を入れた文書を、内容証明郵便という形で送ります。
 以上のことを踏まえて、今回の事例でAが契約を解除するためには
1・Bの債務不履行があり
2・Bの債務不履行がB自身の理由(帰責事由)によるものであるときであって
3・相当の期間を定めて催告した上で(「〇年○月○日までに履行しなければ、解除する」旨の内容証明郵便を送った上で)
行うことになります。
 もし、このような手順を踏まえないで、Aが契約の解除をしようすると、「テメー、約束を破るのか!」と、逆にBから攻められてしまいます。法律的にも、Aの方が約束を破ったことになってしまいます。ですので、上記の3要件と手順はしっかり押さえておいて下さい。
 (スマホでご覧の場合、次の記事へ進むには画面下左の前の記事をタップして下さい)

契約解除後はどうなる?原状回復義務と解除の遡及効果の制限

事例1
楽器店のAはメーカーのBからギターを納入した。しかし、期限が到来したにもかかわらずAが一向に代金を支払わないので、BはAに対し相当の期間を定めて催告をした上で、売買契約を解除した。


 さて、この事例1で、Bは契約を解除しましたが、その後は何ができるのでしょうか?ギターの返還請求?損害賠償の請求?まずは条文をご覧下さい。

(解除の効果)
民法545条
1項 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
2項 前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。
3項 解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。

 太字になっている部分が、Bができることです。
 相手方を原状に復させる義務とは、原状回復義務のことで「元の状態に戻さなければならない」ということです。つまり、BはAに「ギターを返せ」と請求できます(返還請求)。一方、AはBにギターを返す義務(返還義務)を負います。
 損害賠償の請求を妨げないとは、損害賠償の請求もできるということです。
 従いまして、事例1で、メーカーのBは楽器店のAに対し、ギターの返還請求損害賠償の請求ができる、ということになります。

直接効果説

 解除の効果は遡及します。すなわち、さかのぼってナシになります。したがって、事例1では、Aにはギターの返還義務(元の状態に戻す義務←原状回復義務)が生じ、同時にBはギターの返還請求権(元に戻せ!と請求する権利)を得ます。そして、この論理を直接効果説といいます。他にも間接効果説、折衷説という考えも存在しますが、裁判所は直接効果説の立場を取ります。ですので、この「直接効果説」という考え方を、覚えて頂ければと存じます。

解除の遡及効果の制限

 契約を解除すると、その効果は遡及するので(直接効果説)、原状回復義務が生じます。しかし!条文には、このようなただし書きがありました。
「ただし、第三者の権利を害することはできない」
 これはどういうことなのか?まずはこちらの事例をご覧下さい。

事例2
楽器店のAはメーカーのBからギターを納入した。しかし、期限が到来したにもかかわらずAは一向に代金を支払わない。その後、AはCにそのギターを転売した。その後、BはAに対し相当の期間を定めて催告をした上で、売買契約を解除した。


 この事例2では、Bはギターの返還請求ができない可能性があります。なぜなら、Bの解除権の効果は第三者であるCの権利を害することができないからです。したがって、結論を申し上げると、Cがギターの引渡しを受けていたらBはギターの返還請求ができません。逆に、Cへの引渡しがまだされていなければ、Bは返還請求ができます。
 このように、解除の遡及効果は、第三者との関係で一定の制限が加えられています。これも利益衡量と取引の安全性から来るものです。この「解除の遡及効果の制限」は大事なポイントなので、是非覚えておいて下さい。尚、試験などでは、不動産の転売という形で問われることになると思いますが、不動産での場合については、また改めてご説明申し上げます。
(スマホでご覧の場合、次の記事へ進むには画面下左の前の記事をタップして下さい)

不動産売買契約の超基本と解除(手付放棄・手付倍返し)

事例
買主Aは売主Bと甲建物の売買契約を締結し、AはBに手付金を交付した。しかし後日、Aはこの売買契約を解除したいと思い、Bに甲建物の売買契約の解除を申し入れた。


 さて、この事例で、Aは甲建物の売買契約を解除できるでしょうか?結論は...の前に、まず不動産の売買契約の基本について簡単にご説明いたします。
 不動産の売買契約の場合は、コンビニでの買い物とは訳が違います。不動産売買契約の大まかな流れは次のようになります。

購入の申し込み→重要事項説明→売買契約の締結と同時に手付金の授受→残金の決済と同時に引渡し(登記手続き)

 正確にはもっと細かくあるのですが(ローンの契約、仲介なら不動産業者との媒介契約などその他諸々)、ざっくりとこんな感じです。
 では、不動産の売買契約の解除というのは、どのタイミングでどのように行うのでしょうか?まずは民法の条文をご覧下さい。

(手付)
民法557条
買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

 まず、契約の解除のタイミングですが、上記の条文にあるように、当事者の一方が契約の履行に着手するまででないとできません。冒頭の事例だと、Aが契約の解除をするにはBが履行の着手※をするまでに行わないといけない、となります。
※履行の着手とは「かなり具体的に履行をしようとした」という意味です。「履行の準備」では履行の着手とは考えられていません。厳密には判例を見て個別具体的な判断をしなければなりませんが、過去の実際の事例では「買主が代金の用意をして、売主に物の引渡しを催告した」ことが履行の着手と判断されました。まあ、ここであまり細かく突き詰めてしまうと話が進みませんので、履行の着手とは「かなり具体的に履行をしようとした」と、ざっくり覚えてしまって下さい。

 そして「契約の解除をどのように行うか」ですが、これは買主と売主によって異なります。

(買主の場合)
売主に渡した手付金を放棄して行う(不動産用語で手付流しといいます)
(売主の場合)
買主からもらった手付金の倍額を買主に償還して(買主に払って)行う(不動産用語で手付倍返しといいます)

 このようになります。尚、上記の手付放棄・倍額償還をすることで、それ以外の損害賠償は支払わなくてもよいとしています。だからこそ手付流し・手付倍返しなのです。
 以上のことをまとめると

・買主は、売主が履行の着手をするまでは、交付した手付金を放棄して、契約の解除ができる。
・売主は、買主が履行の着手をするまでは、手付金の倍額を買主に償還して、契約の解除ができる。


となります。
 すると今回の事例で、Aは甲建物の売買契約の解除ができるのか?の結論は、AはBが履行に着手するまでは、交付した手付金を放棄して、甲建物の売買契約の解除ができる、ということになります。
(スマホでご覧の場合、次の記事へ進むには画面下左の前の記事をタップして下さい)

サイト運営者

根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
根本総合行政書士です。
宜しくお願いします。

保有資格:
行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

スポンサーリンク

QRコード

QR

お問い合わせ

名前:
メール:
件名:
本文:

スポンサーリンク